정부, 사전예고 없이 변경 혼란
강남권·위례신도시 입주자들
세금 부과액 최대 2,3배 늘 듯
"다운 계약서 더욱 횡행" 우려도
마이너스 프리미엄 분양권엔
분양가로 세금 매겨 형평성 논란
행정자치부가 지난해 11월 이후 부동산 분양권 웃돈(프리미엄)에도 취득세를 부과하도록 하는 지침을 전국 자치단체에 통보한 사실이 뒤늦게 알려져 논란이 일고 있다. 정부가 사전안내 없이 일방적으로 세금 부과 방식을 바꿔 서울 강남권과 위례신도시 등 프리미엄이 많이 붙은 아파트 입주 예정자들이 세금 폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다. 반면 분양가 이하로 거래되는 ‘마이너스 프리미엄’ 분양권에 대해서는 실거래가가 아닌 분양가로 취득세를 매기기로 해 형평성 논란도 일고 있다.
행정자치부는 분양권 프리미엄을 취득세 과세표준에 반영하도록 하는 지침을 지난해 11월 9일 전국 자치단체에 통보했다고 17일 밝혔다. 그 동안 부동산 세금은 2006년 실거래가 도입 이후 실거래 과세가 원칙이지만 분양권의 경우 등기 후 최초 입주자에게 ‘분양가’를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 자치단체의 관행이었다. 그러나 행자부는 지방세법령(지방세법시행령 제18조1항)을 유권해석 했을 때 실제 취득가격을 기준으로 취득세를 매기는 것이 옳다고 판단했다.
이 같은 결정에 따라 지난해 말 부동산시장 호황기를 타고 프리미엄이 많이 붙은 위례신도시나 서울 강남권 재건축 아파트, 수원 광교신도시, 세종신도시 등의 분양권을 구입한 계약자는 추가 과세 부담이 커질 것으로 보인다. 바뀐 기준을 적용할 경우 6억원과 9억원 언저리에 놓인 분양권 매수자들의 세금이 많게는 2~3배까지 늘어날 수 있다.
현재 주택 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용면적 85㎡ 초과) 등 연동된 지방세를 포함해 거래가액이 6억원 미만의 경우 1.1%ㆍ1.3%(85㎡초과 농특세 포함시), 6억~9억원 이하는 2.2%ㆍ2.4%, 9억원 초과는 3.3%ㆍ3.5%가 부과된다. 전용 85㎡ 이하의 분양가 5억9,000만원짜리 아파트를 프리미엄 5,000만원을 주고 구입한 경우 종전에는 분양가의 1.1%인 649만원을 내면 됐지만 앞으로는 프리미엄을 포함한 6억4,000만원의 2.2%인 1,408만원을 납부해야 한다.
위례신도시 A부동산중개업소 대표는 “가뜩이나 분양 시장 분위기가 움츠러든 상태에서 정부가 중요한 세금 부과 방식을 바꾸면서 이를 국민들에게 알리지도 않았다”면서 “지금도 양도소득세를 우려해 프리미엄의 경우 다운계약서를 쓰는 게 흔한데 이 사실이 알려지면 다운계약서가 더 횡행할 것”이라고 말했다.
반면 마이너스 프리미엄 아파트의 경우 종전처럼 분양가 기준으로 과세하기로 해 형평성 논란도 일고 있다. 전용 85㎡ 이하의 분양가가 6억1,000만원짜리 아파트 분양권을 5억6,000만원에 취득했더라도 취득세는 분양가의 2.2%인 1,342만원을 내야 하는 것이다. 프리미엄의 취득세 부과는 실거래가 과세라는 명분을 내세웠지만 결과적으로 분양가와 실거래가 가운데 세금을 높게 부과할 수 있는 쪽으로만 과세기준을 적용하는 것이나 같기 때문이다.
이에 대해 행자부 관계자는 “법령의 개정 등이 아니라 자치단체에서 요구한 유권해석에 답을 한 것이어서 고시나 사전 안내를 하지 않았다”면서 “마이너스 프리미엄이 붙은 분양권은 분양가를 기준으로 과세한다는 대법원 판례가 있는 만큼 어쩔 수 없는 상황이다”고 해명했다.
한편 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 이후 서울에서 거래된 분양권 거래량은 1,500여 건에 이른다.
김기중기자 k2j@hankookilbo.com
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