주택연금 받아 담보대출 먼저 갚는다

주택연금 예약하면 대출금리 낮춰주고, 저소득층엔 주택연금 더 주는 방안도 추진

게티이미지뱅크

앞으로 주택담보대출을 낀 주택 소유자들도 주택연금에 가입이 가능해진다. 주택담보대출을 새로 받으면서 주택연금 가입을 약정하면 금리 인하 혜택도 받게 된다. 저소득층에겐 주택연금 지급액을 20% 더 늘린 ‘우대형 주택연금’도 출시된다.

금융위원회는 14일 이 같은 내용의 올해 업무계획을 박근혜 대통령에게 보고하고 올 2분기 중 ‘내집연금 3종 세트’를 내놓겠다고 밝혔다.

주택연금이란 소유주택을 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간 매월 국가가 보증하는 연금을 받는 금융상품(역모기지론)이다. 주택금융공사가 가입자에 보증을 서면 은행은 이 보증을 토대로 가입자에게 연금 형식으로 대출을 해주는 구조다.

가령, 작년 2월 기준으로 부부 중 나이가 적은 사람의 나이가 60세인 가구가 3억원짜리 집을 맡기고 주택연금(종신지급·정액형)에 가입하면 매월 68만2,000원을 받을 수 있었다. 가입자나 배우자 모두 평생 동안 담보로 맡긴 주택에 그대로 살 수 있고, 부부 중 한 사람이 사망하더라도 동일한 금액을 종신으로 받을 수 있는 게 장점이다.

다만 이런 장점에도 주택연금에 대한 관심도는 아직 저조한 편이다. 작년 말 현재 주택연금 이용자는 총 2만5천611가구로, 자가주택 보유 고령층의 0.9%에 불과하다. 주택연금 개념이 아직은 익숙지 않은 데다 고령세대에는 ‘부동산 불패 신화’가 아직 뇌리에 남아 있어 주택연금을 꺼리기 때문이다. 집을 자녀에게 물려주고 싶다는 상속 의지가 강한 점도 주택연금에 대한 관심도를 낮추는 요인으로 작용하고 있다.

이번 대책의 핵심은 가계대출을 주택연금으로 전환하는 데 있다. 이를 위해 주택연금 가입을 가로막던 각종 진입장벽을 낮추고 금리 혜택도 제공키로 했다.

3종 세트 중 첫 번째는 주택담보대출을 받는 60세 이상 주택 소유자가 주택연금으로 갈아타도록 유도하는 방안이다.

현재도 60세 이상 주택소유자는 주택담보대출이 있더라도 주택연금을 이용할 수 있다. 그러나 일시 인출금이 연금지급총액의 50%로 제한된 점이 한계다. 주택연금으로 갈아타려면 기존 주택담보대출을 모두 중도상환해야 하는데 일시인출 한도가 50%로 제한되다 보니 모자라는 금액은 직접 자금을 마련해 기존 대출을 갚아야만 했다. 실태조사 결과 대출원금 잔액이 1억원 이상인 경우 주택가격에 따라 일시 인출금만으로는 원금을 상환하지 못하는 상황이 발생하는 것으로 나타났다.

금융위는 이 문제를 해결하기 위해 주택담보대출을 주택연금으로 갈아타는 경우 일시인출 한도를 70%로 상향 조정해주기로 했다. 또 주택연금을 취급하는 은행이 주택신용보증기금에 내는 출연금(연 0.2%)을 면제해 주택연금에 적용되는 대출 가산금리가 인하(연금수령액 증가 효과)되도록 유도하기로 했다.

이밖에 초기보증료율(1.5→1.0%)을 내리는 대신 연보증료율(0.75%→1.0%)을 올려 현금자산 여유가 없는 고령층의 초기보증금 납입 부담을 낮추기로 했다. 주택가격이 7억원인 경우 초기보증료는 1,050만원에서 700만원으로 낮아지게 된다.

7,500만원의 만기일시상환식 주택담보대출(금리 연 3.04%·잔존만기 10년)로 3억짜리 집을 산 60세 김모씨를 예로 들면, 김씨가 대출을 주택연금으로 전환할 경우 매달 19만원씩 내던 이자 부담에서 벗어난다. 10년 후 원금 상환 부담도 사라지고 대신 매달 26만원의 연금을 받을 수 있게 된다.

3종 세트의 두 번째 상품으로 아직 주택연금 가입 대상이 아닌 40∼50대를 위해서는 주택연금 예약제를 내놓기로 했다.

주택금융공사의 장기 고정금리 대출인 ‘보금자리론’에 가입하면서 60세 이후 주택연금으로의 전환을 약정하면 대출금리를 0.05∼0.1%포인트 낮춰준다는 것이다.

예를 들어, 45세 이모씨가 보금자리론(금리 3.2%·20년 만기 분할상환)으로 1억5,000만원을 대출해 3억원짜리 아파트를 구입한 경우 60세에 주택연금 전환을 약정하면 매달 1만원의 이자비용을 줄일 수 있게 된다. 15년 뒤 이씨가 60세가 되면 보금자리론 잔액은 주택연금으로 전환되고 원리금 상환 부담(월 85만원) 대신 매달 42만원의 연금을 받을 수 있다.

3종 세트의 마지막은 저소득층을 위한 우대형 주택연금 상품이다.

소득이 연 2,000만원이고 2억원짜리 집을 소유한 60세 박모씨가 우대형 주택연금에 가입하는 경우 일반 주택연금에 가입할 때보다 매달 9만2,000원(약 20%) 많은 54만7,000원을 연금으로 받을 수 있게 하겠다는 것이다.

가입조건은 거래기준 주택평균가격(작년 기준 2억5,000만원) 이하의 주택을 보유하고, 소득 2분위(연소득 2,350만원) 이하인 저소득층으로 하는 방안을 검토 중이다. 다만 구체적인 기준은 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처 간 협의를 거쳐 확정하기로 했다.

정부는 내집연금 3종 세트로 주택연금 활성화를 이끌어 가계부채 문제 완화와 소비활성화, 국가 재정부담 경감이라는 세 마리의 토끼를 한 번에 잡는다는 목표를 세우고 있다.

50대 이상 중고령층의 부채는 가계부채의 ‘약한 고리’로 평가되고 있다. 한국은행은 지난달 내놓은 금융안정보고서에서 베이비부머 세대(1955∼1963년 출생자)가 은퇴 이후 빚 갚기에 나설 경우 부동산 시장에 충격을 줄 수 있다고 경고하기도 했다. 실제로 한은과 통계청의 가계금융·복지조사에서 2010∼2014년 통계를 보면 가계는 자녀의 출가 직후인 65∼70세에 금융부채를 가장 많이 축소하는 것으로 나타났다.

노후생활 불안에 따른 소비감소도 정부가 해결해야 할 문제다. 고령층은 소득이 없어 소비를 못 하고, 중장년층은 물론 청년층마저 노후 대비를 위해 소비를 못 하는 게 현실이기 때문이다.

주택연금 소득이 다른 소득과 비교해 소비로 이어지는 경향이 크다는 연구결과를 토대로 주택연금 활성화가 소비 진작에 효과를 낼 것으로 기대하고 있다. 보유주택을 활용한 노후소득 확보는 결국 국가의 고령층 복지지출 절감으로 이어져 재정부담 경감에도 도움이 될 것으로 정부는 보고 있다. 정부는 상품 설계 작업을 거쳐 올해 3월 이후 시중은행을 통해 내집연금 3종 세트에 가입할 수 있도록 할 계획이다.

주택연금에 대한 인식 전환도 유도하기로 했다. 주택을 ‘후손에게 물려줄 고정자산’이 아닌 ‘생전에 연금으로 바꿔쓸 수 있는 자산’으로 여기도록 홍보를 강화할 계획이다. 또 안정적인 재원 마련을 위해 매년 1,000억원 이상 순증하고 있는 주택금융신용보증기금의 여유 자금을 주택연금계정으로 옮기는 방안을 추진하기로 했다.

유환구기자 redsun@hankookilbo.com