국회·정부 "6% 상한선 낮춰야"
'기준금리 + α' 방식 공감대 불구
기존 계약에만 전환율 제한 적용
세입자에 실익 없어 논의 지지부진
재계약에 적용 땐 사실상 상한제
정부 "시장자율 침해" 강력 반대
회사원 김모(36ㆍ서울 마포구 대흥동)씨는 최근 전세 계약 만료를 두 달 앞두고 고민이 이만저만 아니다. 2년 전 3억3,000만원에 전세계약을 했던 집주인은 김씨에게 전세금 1억원을 올려주든지, 월세 110만원(전월세 전환율 10.15%)에 보증금 3억원의 반전세를 택하라고 통보했다. 김씨는 “아기가 태어난 지 100일 밖에 안돼 이사 가기도 어려운 형편이라, 결국 월급의 3분의 1 이상 주거비로 지출하게 생겼다”고 말했다.
이달부터 가을 이사철이 본격화되자 전세금이 폭등할 조짐을 보이며 월세까지 덩달아 끌어올리고 있다. 정부와 정치권에선 전세의 급격한 월세전환을 막기 위해 주택임대차보호법상 규정돼 있는 전월세 전환율 인하를 상반기부터 추진해왔으나 차일피일 늦춰지며, 그 결과는 아직 감감 무소식이다. 더구나 늘어나는 전월세 비용을 조금이라도 낮추는 데 효과가 있을지 전세민들의 의구심도 커지고 있다.
22일 국회 서민주거복지특위 및 국토교통부에 따르면 주택임대차보호법과 그 시행령을 개정해 현재 6%인 전월세 전환율 상한선을 낮춰야 한다는 데 이견이 없는 상태다. 구체적으로 전월세 전환율 상한선을 현재 ‘기준금리(1.5%)×4’에서 ‘기준금리+α’로 바꾸는 것을 논의 중이다. 더하기 방식은 기준금리에 이율을 더하는 식이라 안정된 수익과 주택시장에 대한 탄력적 대응이 가능하다는 장점이 있다.
하지만 논의는 여기까지일 뿐, 좀처럼 진전이 되지 않고 있다. 전월세 전환율 상한을 대폭 낮춘다고 해도, 세입자에게 실질적으로 월세 부담이 줄어드는 효과가 없기 때문이다. 현행법상으로는 기존 계약만 강제로 적용된다. 즉 2년 거주 기간 동안 전세를 월세 등으로 계약 방식을 바꾸는 경우를 제외하고, 전세계약 2년 만료 후에 계약을 갱신하거나 새로운 집주인과 세입자 간에 임대차계약을 맺는 과정에선 이런 상한이 적용되지 않는다.
이 때문에 현재도 전월세 전환율은 큰 의미가 없다. 한국감정원에 따르면 7월 말 기준 전국 주택종합 전월세 전환율은 7.4%을 기록, 법정 기준(6%)보다 1.4%포인트 높았다. 경북, 충북, 전북, 강원 등의 지역은 전환율이 9~10%대를 기록하기도 했다.
그렇다고 재계약에까지 전월세 전환율을 강제하는 것에 대해서는 정부가 강력 반대한다. 이 경우 사실상 전월세 상한제를 도입하는 것이 된다는 논리다. 국토부 관계자는 “전월세 전환율을 강제하면 전월세 상한제로 작용할 수 밖에 없어 시장 자율을 침해할 수 밖에 없다”고 말했다.
그래서 일부 전문가들과 야당이 제시하는 대안이 계약갱신청구권이다. 현재는 임대차 기간이 2년이지만 임차인에게 1, 2회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리를 부여하게 되면, 최소 4년 이상 전월세 전환율을 적용받을 수 있다는 것이다. 전월세 전환율 상한선을 초과하는 월세에 대해서는 집주인에 환불을 요구할 수 있는 초과차임청구권도 효과를 볼 수 있다는 주장도 나온다.
하지만 정부는 이 또한 매우 부정적이다. 외려 갱신기간이 끝나는 시점에 전셋값이 폭등할 수 있다는 것이다. 실제 1989년 주택 임대차 기간을 1년에서 2년으로 연장했는데, 전셋값이 시행 석달 만에 무려 16.9% 급등하면서 세입자들이 자살까지 할 정도로 심각한 사회 문제화 되기도 했다. 집주인들이 4~6년치 인상분을 한꺼번에 요구할 수 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 “전월세 전환율은 가이드 라인과 집주인에게 심리적 압박을 주는 정도지, 이 제도가 급격한 월셋값 상승을 막는 도구는 될 수 없지 않겠느냐”고 말했다.
박관규기자 ace@hankookilbo.com
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