인천 도화 평균경쟁률 5.5대 1
사업자 공모 경쟁률도 점점 높아져… 건설사들 사업 동참에 긍정적
그러나 "고급 내세우지만 결국 임대아파트"
고가 임대료 책정 논란 여전하고… 일부 주민 반대 커 본궤도 난항
서울 영등포구 문래동 6가 롯데푸드 공장 부지. 공장 시설이 2005년 천안으로 옮긴 이후 1만5,385㎡의 이 부지는 아파트 개발 1순위로 꼽혀왔다. 하지만 이달 초 정부가 ‘서민ㆍ중산층 주거 안정강화 방안’을 발표하며 이 공장은 아파트 단지가 아닌 기업형 임대주택(뉴스테이) 후보지로 바뀌었다. 뉴스테이 공급 촉진지구 최소면적(도심5,000㎡)을 충족하고 있는 역세권인데다, 주변에 초ㆍ중ㆍ고교에, 병원, 마트 등 편의시설을 갖추고 있어 수요층이 충분하다는 판단에서다.
중산층 주거안정을 목표로 정부가 추진중인 뉴스테이가 급속도로 퍼지고 있다. 높은 임대료 탓에 본 궤도에 오르기 어려울 것이라던 당초 우려와 달리 1호인 ‘e편한세상 도화’가 지난달 주변 분양 경쟁률의 2배인 평균 5.5대1로 분양되면서, 민간 사업자들도 긍정적인 분위기로 바뀌었다. 현재 뉴스테이가 추진중인 부지는 한국토지주택공사(LH) 공모 부지 5곳 외에도 민간제한 사업, 정비사업, 촉진지구 지정 등 이미 10곳을 넘어섰다. 정부는 연말 민간 임대주택에 관한 특별법이 시행되면 2017년까지 6만여가구의 뉴스테이가 선보일 수 있다고 장밋빛 청사진을 제시하고 있다.
석 달 만에 입장 바꾼 민간 사업자들
21일 국토교통부는 화성 동탄2신도시(B15BL, B16BL)와 수원 호매실지구(C5BL) 등 LH 보유 택지 3곳을 뉴스테이 3차 부지로 공모를 시작했다. 1차 공모(1.7대1)와 달리 지난 2일 진행된 2차 공모에서 2.5대1 이라는 경쟁률을 보인 것처럼 3차도 높은 경쟁률을 나타낼 것이라는 전망이 지배적이다. 이는 최근 뉴스테이에 대한 사업자들의 높아진 관심을 반영한다. 실제 대우건설(화성동탄) 한화건설(수원 권선동) 롯데건설(화성동탄) KCC건설(서울 대림) 우미건설(충북 혁신도시) 금성백조(김포한강) 등 주요 건설사들이 뉴스테이 참여를 선언했고, SK건설과 포스코건설 GS건설 등도 참여를 긍정적으로 검토하며 사업부지를 찾고 있다. 삼성생명, 하나은행, 에이치티에이치(HTH) 등 금융권과 주택임대관리회사 등도 뉴스테이 사업에 리츠 등의 형태로 발을 들여놓았다. 뉴스테이의 흥행요소는 역시 수익률이다. 저금리 상황에서 ▦임대료로 인한 목표 수익률(5%) ▦청소ㆍ육아ㆍ헬스케어 등 주거서비스 운영수익 ▦8년 후 분양전환에 따른 수익 등을 감안하면 ‘괜찮은 장사’라는 판단이 섰다는 얘기다. 삼성생명 관계자는 “자산운용 측면에서 임대주택 사업은 매력적”이라며 “사업성이 있는 뉴스테이라면 다양한 방법으로 투자를 해 볼만 하다”고 말했다.
임대주택 한계 어떻게 극복할까
그렇다고 뉴스테이가 본 궤도에 올랐다고 낙관하기는 이르다. 우선 현재 추진중인 뉴스테이 부지는 그동안 사업성이 떨어져 개발이 보류됐던 곳이 상당수 포함돼 있어 입지가 좋은 편이 아니다. 실제 확정지 10곳 중 서울 신당동과 대림동, 인천 도화동 등 3곳만이 역세권 단지이고 나머지는 수도권 택지 개발지구 또는 지방 혁신도시 지구 등에 자리잡고 있다. 국토부 관계자는 “LH 보유 토지가 수도권 외곽에 자리잡는 곳이 많다 보니 행복주택 등 공공임대주택에 비해 접근성이 떨어지는 문제를 안고 있다”고 말했다.
고가 임대료 책정 문제도 여전하다. 도화지구가 인기를 끌었던 요인도 결국 입지조건이 우수했던 것과 함께 임대료가 주변 시세의 91% 수준으로 결정됐기 때문이다. 하지만 우수 예정 부지는 벌써부터 고가 임대료 논란에 휩싸이고 있다. 이번 국정감사에서 뉴스테이 예정지구인 용산구 국립전파연구원 부지, 영등포구 문래동 롯데푸드 부지 등이 최고 180만원이 넘는 고가 임대료가 검토되고 있는 것으로 드러났다.
특히 뉴스테이 임대료가 향후 주변 시세보다 높게 책정될 수 있다는 우려도 나온다. 현재 급속도로 전세의 월세화가 진행되면서 월세 가격이 서서히 안정세로 접어들고 있는 반면, 뉴스테이로 투자수익을 내려는 사업자들은 어떻게든 임대료 상승률 상한(연 5%)을 유지하려고 할 공산이 크기 때문이다. 이번 도화지구의 경우 자체적으로 연간 임대료 상승률을 3%로 제시했는데, 이 조차도 결코 낮지 않은 상한이라는 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “월세 상승률은 많이 안정된 추세라 추후 뉴스테이 입주가 시작되면 오히려 뉴스테이 임대료가 주변 아파트 월세보다 더 비싸질 수 있다”고 말했다.
또 다른 문제는 고급을 표방하긴 했지만 뉴스테이도 임대아파트라는 족쇄를 벗기는 어렵다는 점이다. 롯데 측에서 추진중인 문래동 부지에서는 벌써부터 반대 움직임이 일고 있다. 이 지역 주민들은 “10년 넘게 기다려왔는데, 롯데캐슬이 아닌 임대아파트냐”, “롯데가 정부에 잘 보이려고 임대를 택했다”, “목동에는 임대(행복주택)가 안 된다면서 문래엔 된다는 소리냐” 등의 실망감을 쏟아내고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “뉴스테이도 집값을 떨어뜨리는 임대주택이란 이미지가 굳어지면 도심에 자리잡기 어려워질 수 있다“며 “정부는 지자체와 함께 주민들에게 충분한 설명과 협의를 거쳐 장기적인 관점에서 개발을 추진해야 한다”고 말했다.
박관규기자 ace@hankookilbo.com
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