국토부, 타당성조사 의뢰 천안시의회에 통보
천안야구장 부지 13만㎡의 토지보상액을 540억원으로 산정한 것은 '적정'했다고 결론 났다.
천안시의회가 천안야구장 부지 보상액 산정을 위한 보상평가에 참여한 감정평가사 9명에 대한 타당성조사를 국토교통부에 의뢰한 지 약 8개월 만에 내려진 판단이다.
지난 7일 감정평가사 징계위원회에 넘겨졌던 이들 감평사들에 대해 위원회가 징계할 만한 잘못이 없다는 의미에서 '불문'하기로 의결하면서 예상됐던 결과이기도 하다.
16일 국토부가 천안시의회에 지난 13일 보낸 '천안야구장 부지 감정평가서 타당성조사 결과'에 따르면 타당성조사를 위한 기초조사를 수행한 한국감정원은 부지 면적이 넓어 보상액을 낮춰 잡아야(광평수 감가) 하는데 감평사들이 그러지 않았다고 지적했다.
또 부지의 여러 조건이 감정평가를 위해 선정된 비교 표준지보다 나은 점이 없음에도 '우세'하다고 판단했고 주변에 있는 유사한 땅의 실거래가격 등을 통계·비교 분석, 보상액이 적정가격 수준을 벗어났다고 봤다.
이에 대해 감평사들은 "토지 규모가 클수록 수용성, 활용도 등이 낮아진다고 하는 일반론을 개별토지와 지역특성을 고려하지 않고 적용했다"며 "천안야구장 (부지) 남동쪽 토지가 개발 중으로 해당지역은 광평수 토지의 수요가 있다"고 반박했다.
이어 "천안야구장 감정평가액은 국도 1호선과 국도 21호선 주변 자연녹지, 농경지 거래사례에 비추면 적정한 가격"이라며 "통계분석은 부동산의 특성인 지역성과 개별성 등을 고려하기 어려워 보조적으로만 사용해야 한다"고 주장했다.
땅값은 해당 부지가 도로와 연결됐는지, 개발압력이 있는지 등에 따라 큰 차이가 나기 때문에 국도 1호선과 연결됐고 대학 캠퍼스와 마주본 천안야구장 부지는 '인근에서 국도와 연결된 토지'와 비교해 가격을 평가해야 한다는 것이다.
이번 타당성조사 결과를 보면 감평사징계위원회는 대체로 감평사들의 주장에 손을 들어준 것으로 나타났다.
징계위원회는 "광평수 토지 (감정평가에는) 지역에서의 희소성과 부동산 시장에서 선호도를 참작해야 한다"며 "판단은 감평사의 전문적이고 주관적 견해에 따라 다소 차이가 있을 수 있다"고 밝혔다.
특히 "통계분석으로 감정평가의 적정성을 심의하는 것은 감정평가 개념과 맞지 않다"고 설명했다.
이 같은 징계위원회의 심의결과는 국토부가 천안야구장 부지 보상평가가 적정했다고 판단하는 데 큰 영향을 끼쳤다.
천안야구장은 애초 1,200억원을 들여 프로야구 경기를 치를 수 있는 국제규모로 기획됐다. 그러나 정부 심사 과정에서 부적격한 사업으로 판단돼 국비를 지원받지 못했다.
이에 천안시는 시 예산만으로 야구동호회와 학생들을 위한 야구장을 짓겠다고 나섰고 사업비 780억원을 쏟아 부어 2013년 정규 구장 4면과 리틀야구장 1면을 조성했다.
그러나 시설이 미비해 '비만 오면 논바닥으로 변하는 야구장'이라는 오명을 얻었다. 특히 사업비의 70% 가량인 540억원이 야구장 조성이 아닌 토지 보상에 쓰였다는 사실이 알려지면서 큰 논란이 됐다.
앞서 국토부는 녹지지역인 천안야구장 부지 보상평가액이 ㎡당 36∼48만원으로 인근 주거지역 거래가격인 ㎡당 31만원보다 높다는 지적에 대해서는 "실거래가격 신고는 세금 등의 문제로 (실제 거래액보다 낮은) 공시가격으로 하는 경우가 많다"고 설명했다.
또 지난 2006년 천안야구장 부지 내 땅이 ㎡당 약 16만원에 거래된 사례가 있다는 지적에 "해당 거래 이후 보상평가가 이뤄진 2006∼2010년에 개별지가가 2.3배 증가했다"며 "실제 가격도 올랐을 개연성이 있다"고 밝혔다.
특히 "현행법상 공익사업을 위해 적용된 행위 제한은 없는 것으로 보고 보상평가를 해야 하기 때문에 거래 가격과 차이가 있다"고 덧붙였다.
야구장을 짓기 위해 도시계획시설 중 체육시설로 지정된 지역에 실제로 야구장을 건설하고자 보상평가할 때는 도시계획시설로 지정되지 않은 것으로 보고 보상평가를 한다는 것이다.
국토부가 천안야구장 부지에 대한 보상평가를 적정했다고 판단함에 따라 이미 조성된 야구장을 어떻게 활용하지가 앞으로 논의의 중심이 될 것으로 보인다.
천안시나 업계 관계자들은 물빠짐 등 배수공사를 해 야구장을 제대로 가동하기 위해서는 약 10억∼20억원, 관중석을 갖춘 제대로 된 야구장을 다시 지으면 적어도 200억원은 소요될 것으로 예상하고 있다.
강아름기자 saram@hankookilbo.com
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