최악의 전세난으로 실수요자들이 경매시장에 몰리면서 올 상반기 아파트 낙찰률(50.4%), 응찰자 수(7.9명), 낙찰가율(89.4%ㆍ감정가 대비 낙찰가 비율)이 10년 만에 최고치를 기록했다. 심지어 감정가보다 비싸게 팔리는 고가 낙찰도 속출하고 있다. 너도 나도 한다는 경매를 안 하자니 손해 보는 것 같고, 뛰어들자니 두려운 게 사실이다. 30년 넘게 경매 정보를 수집한 강명주 회장이 5가지 팁을 줬다.
①전문 컨설팅에 무작정 맡기지 마라. 컨설팅 비용을 보통 낙찰가의 1% 정도로 잡는데 높은 수수료를 받기 위해 응찰가를 높이기도 한다. 가격이 적정 수준인지 판단하려면 경매 공부를 기본적으로 해야 한다.
②일반인이 제일 어려워하면서 놓치기 쉬운 게 권리관계 분석이다. 정말 중요한 자료는 채권자, 임차인 등 이해관계인에게서 나온다. 경매라는 게 결국 채권자가 못 받은 돈을 경매로 받겠다는 것이니, 제값을 받고 싶은 채권자는 유찰 되는 걸 막기 위해 ‘유치권(채권자가 해당 재산을 점유할 수 있는 권리)’ 포기 각서 등을 쓰기도 한다. 무조건 경매 물건에 유치권이 설정돼 있다고 피할 게 아니라 그게 실제로 행사되는지 파악하는 게 중요하다.
③’낙찰가율의 90%’ 같은 고정된 법칙은 없다. 부동산 시장이 불황이면 가격(저가 낙찰)을 우선순위로 둬야 하지만 경기가 좋을 땐 가격보다 선점이 더 중요하다. 우리가 경매펀드를 위해 산 건물 중에도 감정가보다 10억원을 더 주고 산 게 있는데 지금은 매입가의 2배로 뛰었다.
④감정가는 지금보다 약 6개월 전 가치를 바탕으로 매겨진 것이다. 그러니까 경매 시점에 해당 건물이 얼마나 올랐는지 또는 떨어졌는지 꼭 현장분석 해야 한다.
⑤지금은 꼭 경매가 아니더라도 여러 채 건물이 있다면 하나 정도는 팔아 시세 차익을 내도 되는 시기다. 팔고 싶은 게 있으면 지금처럼 수요가 많을 때가 좋다.
강아름기자 saram@hankookilbo.com
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