오피스텔 임대수익률 떨어지고 저금리에 중국 관광객 급증하자
수익형 부동산 상품으로 인기… 성공모델 없어 허위광고 조심해야
#. 6월 초 제주도 서귀포 성산읍에 문을 연 한 분양형 호텔은 이곳 객실을 분양 받은 투자자들과 분쟁을 겪고 있다. 투자자들은 “두 자릿수 수익률을 보장한다는 말에 대출까지 받았는데 막판에 시공사의 부도로 설계가 달라지면서 부실 공사가 이뤄졌는데도 이런 정보를 제공하지 않고 잔금을 받았다”며 사기분양임을 주장하고 있다. 이에 대해 시행사 측은 절차상 문제가 없다며 소송 제기를 하라는 입장이라 분쟁이 종결되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.
투자자가 객실 별로 소유권을 갖는 분양형 호텔이 봇물을 이루고 있다. 초저금리 시대, 중국인 관광객 급증, 분양시장 훈풍 등 3박자가 맞아떨어지는 환경 변화에 발맞춰 분양형 호텔들이 우후죽순 생겨나고 있는 것. 하지만 전문가들은 분쟁이 일어나면 소송으로밖에 구제받을 수 없는 만큼 객실 가동률, 환금성 등에 대한 사전 조사를 꼼꼼하게 해야 한다고 지적한다.
30일 제주특별자치도에 따르면 4월 말 기준 운영 중이거나 분양을 준비중인 ‘분양형 호텔’은 전국적으로 2만3,388실에 이른다. 이중 36.8%(32곳 8,615실)가 제주에 몰려 있다.
분양형 호텔은 시행사가 일반인에게 객실을 분양하고 위탁 운영사가 관광객 숙박 등 호텔운영을 통해 일부 수익을 투자자에게 돌려주는 방식을 취한다. 아파트나 오피스텔처럼 투자자 이름 앞으로 등기가 나오고, 전매가 가능해 소유권도 자유롭게 넘길 수 있다.
본격적으로 분양형 호텔이 인기를 끈 것은 중국인 관광객이 증가하기 시작한 2011년부터. 이후 중국인 관광객이 급증하는 추세에 맞춰 분양형 호텔들은 ‘수익 대박론’을 앞세워 투자자들을 끌어 모았다.
오피스텔과 상가의 대체제로서 부각되는 측면도 있다. 국토교통부에 따르면 오피스텔은 갈수록 공실률(1분기 0.8%포인트 상승, 13.5%)이 높아지는데 반해 임대수익률은 하락(1분기 5.65%ㆍ2007년 이후 하락세)하고 있고 상가는 관리가 까다롭다. 반면 분양형 호텔은 세입자를 따로 알아볼 필요가 없고 임대소득 과세를 피해갈 수 있다는 장점이 있다.
하지만 위험 요소도 많다. 분양의 역사가 짧은 탓에 성공 모델로 삼을 만한 호텔이 거의 없을뿐더러 허위ㆍ과장 광고에 속을 위험도 높다. 가령 분양형 호텔은 공중위생관리법상 숙박업에 해당하는 시설이다. 우리가 일반적으로 알고 있는 유명 호텔은 관광진흥법상 호텔로 분양이 불가능하다. 따라서 문화체육관광부가 산정하는 별도 등급도 없다. ‘4성급 특급호텔’ 식의 광고를 한다면 일단 허위 사실이라고 의심해 봐야 한다.
겉으로 드러난 수익률에 혹 해서도 안 된다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 “대부분 10~12%의 확정 수익률을 보장한다고 홍보하지만 이는 대출을 뺀 실투자액에 대한 이율이라 총 분양가를 기준으로 하면 수익률은 그보다 훨씬 낮아질 수밖에 없다”고 설명했다.
또 확정 수익률 기간이 보통 준공 후 1~2년인 경우가 많고 이후엔 객실 가동률 등에 따라 배분하는 식이라 투자자가 손해를 볼 가능성도 크다.
실제로 최근 한국은행 제주본부가 중저가 호텔의 평균적 조건을 고려해 ▦분양가 1억6,000만원 중 실투자액 8,000만원 ▦대출금리 4% ▦호텔 객실료 8만6,800원 ▦매출 연간 65억~111억원 등으로 가정, 시뮬레이션을 해본 결과 수익률은 마이너스 0.3%(객실가동률 50%)에서 12.3%(85%)까지 편차가 극심한 것으로 나타났다. 분양형 호텔들이 제시하는 10~12%의 확정 수익률을 챙기기 위해선 객실 가동률이 80% 이상이어야 한다는 얘기다.
환금성이 현저히 떨어진다는 점도 고려해야 한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “오피스텔은 세입자가 안 나타나면 본인이 살면 그만이지만 호텔은 그럴 수도 없을뿐더러 매매할 때 시설이 노후화됐을 경우 제값을 받기도 힘들다”고 지적했다. 아울러 등기가 ‘지분’ 등기가 아니라 ‘구분’ 등기로 돼 있는 지, 시행사가 믿을 만 한지 등도 투자 전에 반드시 살펴보라는 게 전문가들의 공통된 지적 사항이다.
강아름기자 saram@hankookilbo.com
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