재건축·재개발 때 보호장치 필요… 권리금 양성화, 증세 이어질 가능성
권리금 보호 명목 임대료 올릴 우려
현 정부에서 쏟아낸 많은 정책 중 지난 주 상가 임차권 권리금 보호방안만큼 진보ㆍ시민단체로부터 극찬을 받은 정책은 없었다. “현 정부의 유일한 서민정책“(노동당) “가짜 민생법안들과는 차원이 다른 민생 입법 사례”(참여연대) 등 호평이 쏟아졌다.
하지만 아무리 취지와 방향이 좋다고 해도 촘촘한 입법이 이뤄지지 않는다면 자칫 실효성이 없고 형평성이 떨어지는 대책으로 전락할 수 있다. 시간이 지날수록 제도 보완을 요구하는 목소리들이 점점 커져가는 양상. 향후 입법 과정에서 반드시 풀어야 할 숙제들을 쟁점 별로 짚어본다.
쟁점1. 재건축 시 임차인 권리금
2년 전 서울 강남역 인근 3층짜리 S빌딩에 권리금 1억2,600만원을 포함해 총 3억원을 투자해 10평 남짓 규모의 카페를 시작한 엄모씨. 그는 얼마 전 건물주로부터 청천벽력 같은 소식을 들었다. 조만간 건물을 부수고 14층 규모로 재건축하겠다는 내용이었다. 1억원이 훨씬 넘는 권리금을 불과 2년 만에 떼일 처치가 된 것이다. 엄씨는 “보증금에 거의 맞먹는 권리금을 내고 임차를 했는데 돌려받을 방법이 전혀 없다니 너무 기가 막힌다”고 깊은 한숨을 내쉬었다.
권리금 법제화 이후 남겨진 가장 큰 논란 거리는 엄씨의 경우처럼 임차 점포가 속한 건물이 재건축이나 재개발 될 경우의 권리금 보상 장치가 포함되지 않았다는 점이다. 권구백 전국상가세입자협회 회장은 “건물주가 재산 증식을 위해 재건축을 시행하면 1억원이 넘는 권리금을 내고 불과 1년을 장사했더라도 빈손으로 쫓겨나야 한다”고 지적했다. 국회 정무위원회 민병두 의원(새정치민주연합)은 “2009년 용산참사의 배경이 되었던 용산 재개발과 같은 경우에는 상가권리금이 전혀 보호되지 않는다”며 “일반적인 경우보다는 보호 수위가 낮아질 수는 있다 하더라도 재건축이나 재개발 시에도 최소한의 권리금 보호는 필요하다”고 주장했다.
쟁점2. 권리금 양성화 = 증세?
이번 대책에는 전ㆍ현 임차인 간에 표준계약서를 쓰도록 권고하는 내용이 담겨 있다. “권리금과 관련된 증빙이 별도 계약서 없이 영수증 수수로만 이뤄지고 있어서 분쟁을 사전에 예방하고 안전한 권리금 거래를 가능하게 하기 위한 것”이라는 게 정부의 설명이다.
하지만 표준계약서를 통해 권리금이 그대로 노출되는 경우 과세당국의 세금 부과로 이어질 공산이 크다. 기획재정부 역시 “증세를 위한 것은 아니다”고 선을 그으면서도, “권리금은 소득세법에 나와 있는 기타소득의 하나”라고 인정을 한다. 물론 의무가 아니라 권고 사항이라지만 임차인 입장에서 권리금을 보호받으려면 표준계약서를 쓸 수밖에 없을 거라는 관측이다. 게다가 권리금이 적힌 계약서를 공인중개사 거래정보망에 등록하는 방안까지 추진 중인 만큼 세원 노출에 대한 우려는 증폭될 수밖에 없다. 일각에서 “증세 꼼수가 아니냐”는 지적이 끊임없이 제기되는 이유다. 이에 따라 세금을 회피하기 위한 다운계약 작성 등 편법이 횡행할 가능성도 배제할 수 없는 상황. 그렇잖아도 담뱃세 주민세 인상 등으로 증세 논란에 휩싸여있는 정부로선 충분한 설득이 필요해 보인다.
쟁점3. 임대료 상승 기폭제?
그 동안 적지 않은 임대인들은 임차인들끼리 주고 받는 권리금에 대해 큰 관심을 두지 않아온 것이 사실. 하지만 이번 대책으로 모든 임대인이 임차인 권리금 회수를 방해했다고 판단되는 경우 손해배상책임을 질 수 있도록 한 만큼 권리금에 대해 신경을 곤두세울 수밖에 없다. 전문가들은 본인들이 받지도 않는 권리금에 대해 배상 책임이 부과된 만큼 임대인들은 높게 형성된 권리금을 임대료로 전가할 공산이 크다고 지적한다. 선종필 상가뉴스레이더 대표는 “권리금이 높게 형성된 상권에서는 임대인들이 임대료를 인상하려는 움직임이 늘어날 것”이라고 내다봤다.
이밖에 정당한 사유가 없다면 기존 세입자가 주선한 새 임차인과 계약하도록 한 것을 두고도 ‘정당한 사유’에 대한 좀더 명확한 기준이 필요하다는 지적이 많다. 건물주가 기존 세입자에게 입주를 원하는 특정 업종을 요구할 수 있다지만, 분쟁의 소지가 될 가능성을 배제할 수 없는 탓이다.
양홍주기자 yanghong@hk.co.kr
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