수직 증축 리모델링, 수익ㆍ안전에 발목

시행 100일, 여전히 답보

"분담금 최소 1억원인데..." 주민들 사업 동의에 시큰둥

"차익 낼 단지 많지 않을 것" 분당 아파트 단지 두 곳만 인가

세월호 사고 영향까지 겹쳐

'무리한 증축=참사' 인식 퍼져, 대형 건설사들 마저 몸 사려

서울 서초구 잠원동 잠원한신아파트는 작년 8월 입주자 대표회의를 중심으로 주민 55%의 동의를 받아 리모델링 사업 추진위원회를 결성했다. 정부가 배수관·내장재·화장실 등 일부만 고쳐 쓰는 기존 리모델링 외에 아파트 뼈대만 남기고 모두 새 것으로 교체하는 수직 증축 리모델링을 허용하겠다고 밝힌 것이 계기가 됐다. 그로부터 1년이 지난 현재까지 이 아파트는 조합설립을 위한 동의서를 받는 중이다. 조합 설립을 위한 주민 동의율(3분의 2)은 확보했지만, 리모델링 사업계획 승인 요건(80%)을 넘기기는 쉽지 않다. 아파트의 한 주민은 “입주민 분담금이 가구당 최소 1억원이 넘는다고 하는데 그 정도 투자 가치가 있는지, 골조를 그대로 두고 증축을 해도 안전을 담보할 수 있는지 등의 문제로 주저하는 이들이 많다”고 말했다.

경기 성남시 분당구 매화 2단지는 최근 소유주를 대상으로 수직증축 리모델링에 대한 찬반 투표를 실시한 결과 찬성률이 50%를 넘지 못했다. 바로 옆 매화 1단지가 시공사를 선정하는 등 수직증축 리모델링 사업에 속도를 내고 있어 주민들의 의사를 다시 확인해봤지만 크게 달라진 것이 없었다. 추진위원회 관계자는 “1억원 넘게 내고 수직증축을 하느니 그냥 인근 판교의 새 아파트로 이사하는 게 낫지 않겠냐는 주민들이 적지 않다”고 말했다.

박근혜 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 꺼낸 회심의 카드 중 하나였던 수직증축 리모델링안이 시행된 지 100일이 지났지만 사업 진행이 답보 상태를 면치 못하고 있다.

3일 부동산업계에 따르면 수직증축 리모해델링 관련 조합을 설립해 인가를 받은 곳은 분당의 매화 1단지와 한솔마을 5단지 두 곳이다. 두 아파트는 성남시가 선정한 시범단지로 설계안을 확정하고 시공사를 선정하는 등 가시적인 성과를 내고 있지만, 나머지 아파트들은 1년 전과 비교해 달라진 게 없는 상태다.

수직증축 리모델링은 작년 ‘4.11 부동산 대책’에 포함돼 올 4월25일부터 허용됐다. 지어진 지 15년 이상 된 아파트를 리모델링할 때 최대 3개 층을 추가로 높이고, 가구 수를 기존 주택의 15%까지 늘릴 수 있게 했다. 수직증축으로 늘어난 가구를 일반 분양할 수 있어 리모델링 시장에 돌파구가 될 것으로 예상했지만 시장 반응은 기대에 못 미친다.

가장 큰 걸림돌은 수익성. 수직증축 리모델링은 분양가가 일정 정도 이상이 돼야 분담금을 줄이고 투자효과를 낼 수 있게 된다. 시공사를 선정한 매화 1단지의 경우 일반분양가가 3.3㎡당 1,500만원일 경우 가구당 분담금은 약 1억2,000만원이다. 여기서 분양가가 3.3㎡당 100만원이 올라가면 분담금은 500만원씩 줄어든다. 이 단지가 위치한 야탑동 아파트의 3.3㎡당 시세는 1,366만원. 리모델링 이후 새 아파트라는 프리미엄으로 분양가를 얼마나 끌어올리느냐가 관건인 셈이다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “수직증축으로 차익을 실현하기 위해서는 3.3㎡당 분양가가 1,600만원 이상 돼야 한다”며 “주변 시세 등을 감안할 때 차익을 낼 수 있는 단지는 일부에 그칠 것”이라고 말했다.

세월호 사고 이후 안전 문제가 불거진 것도 악재로 꼽힌다. 노희순 주택산업연구원 수석연구원은 “세월호 침몰사고가 무리한 증축으로 발생한 참사였다는 점에서 수직증축 리모델링 역시 안전에 대한 부정적 시선이 강해진 게 사실”이라고 말했다.

이런 까닭에 포스코건설, 현대산업개발, 쌍용건설 정도를 제외하면 대형 건설사들도 몸을 사리는 모습이다. 수직증축 사업을 접은 한 대형건설사 관계자는 “아직 사업 전례가 없고 재건축에 비해 준비가 부족한 게 사실”이라며 “성공사례가 나오고 시장이 활성화된 후에 뛰어들어도 늦지 않다고 본다”고 말했다.

유환구기자 redsun@hk.co.kr

김명선 인턴기자(고려대 철학과 4)