기부채납비율 엿가락…가뜩이나 어려운 재개발 발목잡아
건설업계ㆍ도시계획학계 “기부채납비율 매번 달라 사업성 예측 힘들고 사업성 악화”, 국토부 “필요하면 관련 용역 발주해 제도 도입 여부 검토”
서울 마포구 아현동에서 재개발사업을 진행 중인 한 조합은 부동산시장 경기침체로 사업성이 악화돼 사업추진이 어려운 상황에서 또 다른 걸림돌을 만났다. 서울시가 사업지구내의 국ㆍ공유지에 대한 기부채납 비율을 15%로 결정해 125억원이 추가로 들어가게 되자 지난해 하반기 사업성을 높이기 위해 소형 평형을 늘리는 설계를 변경한 것. 그러나 설계변경으로 교통영향평가 등도 새로 받아야 해 사업이 1년 반 정도 지연되게 됐다. 사업지연에 따라 금융비용도 계속 늘어나 조합으로서는 사업 추진을 계속하느냐의 기로에 서게 된 것이다.
27일 건설업계에 따르면 각 시ㆍ도에 일임된 기부채납 비율이 엿가락처럼 결정돼 가뜩이나 지지부진한 도심 재개발사업의 숨통을 조이고 있다. 시도는 도시계획위원회 심의 때 기부채납비율을 결정한다. 기부채납 면적이 결정되면 재개발사업을 추진하는 조합은 사업구역에 있는 국ㆍ공유지를 제외하고 부족한 면적만큼 국공유지를 새로 구입해 지방자치단체에 넘겨야 한다. 이 비용이 통상 전체 사업비 중 5~15%선으로 수입억원에서 수백억원에 달해 경우에 따라 재개발의 성패를 결정할 정도이다.
그러나 각 시도의 도시정비 여건과 재개발사업구역 주변 개발여건 등이 천차만별이어서 조합이 사업초기에 얼마나 비용이 들지 예측하기 불가능해 사업추진의 가장 큰 걸림돌이 되고 있는 것이다. 특히 재정 사정이 어려운 시도의 경우 기부채납비율을 가급적 상향해 지역 내 도로와 공원 등을 조성하려는 경향이 강해 재개발사업 추진을 어렵게 하는 경우가 많다.
최막중 국토토시계획학회 회장은 “재개발 사업장마다 상황이 다 달라 일률적인 기준을 정할 수는 없겠지만 지금처럼 시ㆍ도의 자의적 판단에만 맡겨서도 곤란하다”며 “예측 가능한 수준의 가이드라인 설정이 시급하다”고 말했다. 대형건설사 관계자도 “도시계획 심의기능은 필요하지만 기부채납비율 가이드라인이 정해져 있지 않아 사업 예측성이 낮아진다”며 “가이드라인이 설정되면 사업 추진이 원활해질 것”이라고 말했다.
서울시의 경우 이 같은 문제점을 감안해 기부채납비율이 올라가면 사업성 악화를 줄여주기 위해 용적률도 상향되도록 연계하고 있다. 하지만 기부채납비율 산정이 어려워 사업 중간에야 최종 비용이 결정되는 문제점은 여전하다.
기부채납비율의 적정선이 필요하다는 요구가 높아지자 국토부도 “필요하다면 관련 용역을 발주해 제도 도입 여부를 검토하겠다”고 말했다. 이와 별도로 국토부는 이미 지방자치단체 담당자와 전문가들이 참여해 매월 한 차례씩 모임을 갖고 기부채납비율에 대한 논의를 해 오고 있다. 김태오 국토부 주택정비과장은 “도시계획 심의 프로세스를 면밀히 들여다 본 후 개선사항을 도출하도록 하겠다”고 말했다.
배성재기자 passion@hk.co.kr
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