김모씨는 친구 이모씨에게 1억원을 빌려주면서 이씨 명의로 된 주택을 담보로 잡았다. 하지만 변제일이 지나도 갚겠다는 소식이 없자 김씨는 채권 1억원 회수를 위해 담보로 잡은 이씨 주택을 경매로 넘기게 됐다. 경매가 처음이라면 절차 등에 대해 상당히 난감할 수밖에 없는 상황. 김씨를 따라 경매 절차를 짚어보자.
우선 김씨가 경매 신청을 하면 법원은 경매 부동산에 거주하고 있는 임차인뿐 아니라 이해관계인(가압류권자, 근저당권자 등)에게도 경매가 진행 중이라는 사실을 알리고 이씨에게 받을 보증금 등 채권이 있을 경우 법원에 신고하라고 통보를 하게 된다. 또한 경매 부동산을 감정평가하고 현재 누가 점유하고 있는지 등을 확인한다. 임차인이 점유하고 있다면 임차보증금은 얼마이고, 전입은 언제 했는지 등을 조사한다.
경매 부동산의 조사가 마무리되면 법원에서 입찰이 진행된다. 입찰자는 사전에 경매물건을 검색하고 권리상 문제가 있는지 확인한 후 현장답사를 통해 물건의 하자 여부를 판단한다. 모든 준비가 완료되면 최종적으로 수익성 있는 입찰가를 산정하고 입찰 당일 법원에서 입찰표를 작해 입찰함에 넣으면 이를 정리해 입찰가를 가장 높게 쓴 사람에게 낙찰자의 지위를 준다.
법원은 낙찰자가 경매절차에 위반된 사항이 없는지 확인 후 최종적으로 문제가 없다고 판단하면 낙찰일로부터 2주 후에 잔금을 납부할 수 있는 통지서를 보낸다. 일반 매매계약을 할 때 어떤 물건을 매수하기 위해서는 계약서를 쓰는 당일 계약금(매매대금의 10%)을 납입하고 잔금일에 나머지 대금을 납입하는 것처럼 경매도 입찰을 하기 위해서는 계약금을 납입해야 한다. 경매에서는 이를 입찰보증금이라고 한다. 따라서 입찰보증금(최저매각가격의 10%)을 입찰일에 납입하고 2주 뒤에 잔금납부통지서를 받으면 그 때부터 잔금을 납입할 수 있다. 잔금납부는 한달 동안에 낙찰자가 원하는 날에 아무 때나 할 수 있다. 일반 매매와 달리 경매는 소유권이전등기 여부와 관계없이 잔금을 납부하면 낙찰자는 소유권을 취득한다.
법적으로 경매 부동산의 소유권을 취득했다고 하더라도 사실상 점유를 하고 있는 전소유자나 전임차인과 협상을 통해 해당 부동산의 점유를 이전(이를 명도라 한다) 받아야 완전한 소유권을 행사할 수 있고 비로소 경매 절차가 마무리 된다. 협상이 되지 않을 때는 법적조력(인도명령이나 명도소송)을 받아 강제집행을 할 수 있으나 강제집행 보다는 협상에 의해 점유를 이전받는 경우가 많다.
오은석 북극성 부동산재테크 대표
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