지난달 26일 발표된 '서민 중산층 주거안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안'은 월세가 보편화되고 있는 시대에 발맞춰 정부가 내놓은 첫 대책이라는 데 의의가 있다. 하지만 서민층보다 고소득층에 돌아가는 혜택이 상대적으로 크고, 새롭게 꺼내든 임대소득자에 대한 과세 방침도 형평성을 잃었다는 지적이 일고 있다. 정부의 이번 대책이 놓치고 있는 허점을 크게 5가지로 짚어봤다.
① 고소득층일수록 환급 많이 받아
정부는 이번 대책을 통해 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 바꾸고, 공제대상을 총급여 5,000만원 이하에서 7,000만원 이하로 확대키로 했다.
문제는 공제방식을 바꾸더라도 저소득층의 경우 환급 효과가 크지 않다는 점이다. 연봉 3,000만원대 근로소득자가 60만원씩 월세를 낼 경우 연간 납부액 720만원의 10%인 72만원 환급 받게 된다. 하지만 어차피 세율(6%)이 낮아 이들이 납부하는 소득세는 70만원 이하인 경우가 대부분이다. 연봉 2,000만원대인 소득자의 경우 이런 현상이 더욱 심화된다. 그에 비해 연봉 5,000만~7,000만원 사이의 계층은 이번 대책으로 큰 수혜를 보게 됐다. 시민경제사회연구소의 조사에 따르면 이번 대책에 따른 감세 혜택은 연봉 2,000만원대가 13만원에서 15만원(월세 30만원 기준)으로 소폭 늘어난 데 비해 연봉 6,000만원대(월세 50만원)는 60만원 수준이다.
아예 아무런 혜택도 받지 못하는 계층도 상당하다. 월세 소득공제는 근로소득자에게만 주어지기 때문에 687만명에 달하는 자영업자는 혜택을 볼 수 없다. 근로소득자 가운데 2012년 기준 과세미달자 516만명 역시 마찬가지다. 대다수 저소득층에겐 '그림의 떡'이란 얘기다.
② 월세 소득만 있는 은퇴자 더 큰 타격
정부는 이번 대책을 통해 2주택 이하 보유자 가운데 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 경우 단일세율 14%를 분리 과세하겠다고 밝혔다.
하지만 이로 인해 월세 소득 외에 다른 소득이 없는 은퇴자들이 큰 타격을 받게 됐다. 예를 들어 월세수입 100만원으로 생활해온 은퇴 임대소득자는 지금까지는 세금을 안냈거나, 신고를 했더라도 연간 세금이 39만6,000원 수준이었다. 하지만 소득세법이 개정되면 세금이 92만원으로 늘어난다. 한달치 월세를 세금으로 내야 하는 것이다.
반면 임대소득 외에 근로소득과 사업소득 등 다른 소득이 있을 경우 집주인의 세금 부담은 오히려 줄어든다. 똑같이 월세 100만원을 받고 근로소득이 연간 6,500만원인 세대주는 분리과세로 인해 세율이 기존 24%에서 14%로 낮아지면서 납부액 역시 156만원 에서 98만원으로 떨어지게 된다.
③ 85㎡이상 중대형 임대소득은 노출 안돼
정부가 월세 소득공제 신청 대상을 연봉 7,000만원으로 확대했지만 무주택자에 전용면적 85㎡이하인 중소형 주택 거주자라는 조건은 변하지 않았다. 때문에 중대형 아파트인 전용면적 85㎡이상에 거주하는 세입자들은 이번 대책으로 혜택을 받을 수 없다.
이를 반대로 해석하면 중대형 아파트를 세놓고 있는 세대주는 여전히 임대소득이 노출될 염려가 없다는 것이다. 임대소득 신고가 주로 세입자의 소득공제 신청을 통해 이뤄진다는 점을 감안하면, 세입자가 자진 신고를 하지 않아 집주인에게 가산세가 부과될 가능성이 적어진 것.
부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 지난달 기준 전국 아파트(주상복합, 재건축 등 포함) 가운데 전용 85㎡ 이상 비율은 25.52%. 상대적으로 비중은 작지만 중대형의 경우 월셋값이 높은 경우가 많다는 점에서 임대소득에도 공평한 과세를 부과하겠다는 정부의 취지에 어긋난다는 지적이다.
④ 고시원 등 준주택은 조세 사각지대
고시원을 비롯한 기숙사 노인복지주택 등 준(準)주택으로 분류된 곳들은 정부 월세 대책의 또 하나의 사각지대로 꼽힌다.
현행 월세 소득공제는 아파트와 단독주택 등 주거시설로 등록된 곳에 한정된다. 여기에 작년 8월 소득세법 개정으로 오피스텔이 추가됐다. 당시 개정안을 발의한 김기준 민주당 의원 등은 고시원 등 준주택 시설 전체를 소득공제 대상에 추가하려 했지만, 정부가 "국토교통부나 지방자치단체에서 별도로 관리하는 체계가 선행돼야 한다"고 반대해 처리가 무산됐다.
현재 서울시에 등록된 고시원은 작년 말 기준 총 6,158개인데 제대로 통계가 잡히지 않는 지방과 변칙 운영되는 곳까지 합하면 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다. 여기에 기숙사와 노인복지시설 등까지 더하면 최소 10만 가구가 정부 대책에서 소외돼 있는 것이다.
서울연구원 자료에 따르면 2012년 기준 서울 고시원의 평당 월세 평균가격은 15만2,685원으로 강남구 도곡동 타워팰리스 2차(11만8,566원)보다 비싸다. 게다가 상대적으로 저소득층이 많이 거주한다는 점에서 세입자 보호를 위한 대책이 가장 필요한 곳이다. 더욱이 이런 시설을 운영하는 건물주인은 임대 소득이 노출되지 않는다는 점에서 형평성에 문제가 있다.
⑤ 연봉 낮은 배우자로 세대주 바꾸면 혜택
월세 소득공제를 받을 수 있는 '연봉 7,000만원 이하'라는 기준은 가구의 수입을 합산한 것이 아니라 세대주 개인의 연봉이 기준이다. 때문에 부부 중 한 사람의 연봉이 수억원에 달해도 배우자의 연봉이 7,000만원 이하라면 월세 소득공제를 받을 수 있다. 과거에는 월세 세입자 대부분이 저소득층이었기 때문에 '부부 합산'등의 기준이 의미가 없었지만, 월세가 보편화되고 있다는 점에서 개편될 필요가 있다는 목소리가 나오고 있다. 특히 이번 개정안을 통해 공제 규모가 커짐에 따라 소득공제를 받기 위해 세대주를 바꾸는 등의 편법이 나타날 소지도 있다는 지적이다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "고소득 월세 세입자도 많아지고 있는 현실을 감안할 때 악용될 소지가 있다"며 "당초 제도의 취지에 맞게 저소득층이 혜택을 많이 받을 수 있도록 월세 소득공제 제도 전체를 정교하게 손 볼 필요가 있다"고 말했다.
유환구기자 redsun@hk.co.kr
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