주택담보대출의 위험은 가급적 많은 돈을 대출하려는 가계와, 더 많은 이자수익을 얻으려는 금융사의 이해가 맞물려 과다대출이 발생하는 상황이다. 대출이 지나치면 가계는 빚을 감당할 수 없는 처지에 빠지기 십상이고, 금융사도 부실대출로 위기에 빠질 수 있다. 그런 위험을 방지하기 위한 대표적 대출 규제장치가 주택담보대출비율(LTVㆍLoan to Value Ratio)과 총부채상환비율(DTIㆍDebt to Income Ratio)을 적용하는 방식이다.
■ LTV 규제는 주택담보대출에서 주택 시가의 몇 %를 담보 자산가치로 인정할지를 정해 그 이상의 대출을 규제하는 식이다. 그에 비해 DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 비율을 따져 일정 비율 이상의 대출을 막는 방식이다. 국내에선 2002년 8월 처음으로 LTV 규제가 시작됐다. 2000년대 초부터 부동산 경기가 과열되며 자칫 과다한 주택담보대출로 경제거품이 발생할 위험이 컸다. 그래서 전국 모든 주택에 대해 LTV 60%를 넘는 대출을 규제했다.
■ 하지만 그 후에도 부동산 과열 양상이 수그러들지 않자, 정부는 2005년 8월 기존 LTV 규제를 강화함과 동시에 처음으로 투기지역 일부 대출에 대해 40%의 DTI 규제를 적용하기 시작했다. 이후 LTVㆍDTI 규제는 부동산 경기의 부침에 따라 적용 방식과 기준을 달리하면서 대출 총량규제의 핵심장치로 자리잡았다. 김중수 한은 총재는 얼마 전 "LTVㆍDTI 규제는 주택경기 과열을 막고 금융안정성을 높이는데 기여했다"고 평가하기도 했다.
■ 최근 LTVㆍDTI 규제를 두고 기획재정부와 금융위원회에서 서로 다른 목소리를 내면서 혼선을 빚고 있다. 기재부는 '경제혁신 3개년 계획' 차원에서 LTVㆍDTI 규제를 완화하겠다는 입장을 시사했다. 그러나 금융위는 즉각 "부동산 경기 부양을 위해 LTVㆍDTI 규제를 완화하는 건 바람직하지 않다"며 부랴부랴 진화에 나섰다. 정부가 부동산에 군불 떼려다 이미 1,000조원을 돌파한 가계부채 문제를 키우는 교각살우(矯角殺牛)의 우(愚)를 범하지 않을까 걱정된다.
장인철 논설위원 icjang@hk.co.kr
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