정부가 17일 발표한 총부채상환비율(DTI) 규제 보완대책의 최대 수혜자는 20~30대 직장인과 부동산 자산을 가진 은퇴 계층이다. 하지만 실제 늘어나는 대출금액을 추정하긴 쉽지 않다. 은행이 개인별 특성을 감안해 최종 대출액을 산정하기 때문이다. 이번 대책의 세부내용과 주의할 점을 문답으로 알아본다.
-20대와 30대 직장인의 미래 예상소득이 다른 이유는.
"20대는 초봉이 낮은 만큼 30대까지 향후 10년간 소득 증가율이 높다. 정부가 기준으로 잡은 지난해 국세통계연보상 평균 소득증가율에 따르면 20대는 10년간 52.1%, 30대는 31.8% 정도 소득이 늘어난다. 연평균으로는 각각 4.3%와 2.8%다. 이를 대출자의 직전 년도 소득과 평균해 향후 10년간 예상소득을 정한 뒤 DTI에 적용한다는 계획이다.
이럴 경우, 현재 월급 300만원인 35세 직장인은 연 소득이 3,600만원에서 4,172만원으로 늘어난다. 지금처럼 50% DTI 비율을 적용해도 대출한도가 기존 2억2,400만원에서 2억6,000만원으로 15.9% 증가한다. 월급 200만원인 25세 직장인은 같은 방식을 적용할 때, 대출한도가 1억5,000만원에서 1억9,000만원으로 26.1% 뛰게 된다."
-소득이 없어도 대출을 해 준다는데.
"지금까지는 세무서 등에서 확인 받은 증빙ㆍ신고소득이 없으면 소득이 0원으로 간주돼 DTI 기준을 아예 충족시키지 못했다. 최대 대출한도도 DTI와 무관한 1억원까지가 전부였다.
하지만 앞으로는 대출자 본인이나 배우자가 소유한 재산세 부과대상 자산(토지ㆍ건축물ㆍ주택ㆍ임차보증금)을 시가표준액이나 감정평가액으로 책정하고, 여기서 부채를 뺀 나머지(순자산)에 직전 년도 은행 정기예금 평균금리(지난해 3.69%)를 곱한 금액을 DTI 산정 때 소득으로 인정해준다. 다른 소득 없이 서울에 15억원짜리 부동산과 1억원의 임대보증금이 있는 사람이라면 새 기준에 따라 4,767만원의 소득을 인정 받고 대출한도도 기존 1억원에서 1억8,400만원으로 늘어난다."
-늘어나는 한도만큼 전액 대출받을 수 있나.
"아니다. 정부가 허용해준 한도 내에서 은행들이 대출자의 신용도, 실제 소득증가 가능성, 상환능력 등을 감안해 대출금액을 판단하게 된다. 실제 상담을 받아봐야 개인별 한도를 알 수 있다는 말이다."
-6억원 이상 주택구입에도 대출한도가 늘어난다는데.
"그 동안 6억원 이하 주택대출에는 고정금리, 비거치식, 분할상환 방식을 택할 경우 최대 15%포인트까지 DTI 비율을 늘려줬다. 이를 앞으로는 6억원 이상 주택대출에까지 확대하겠다는 것이다. 서울 지역 6억원 이상 주택의 경우 기존 50% 비율이 65%까지 늘어나는 셈이다."
-변경된 여러 기준을 중복으로 적용 받을 수 있나.
"그렇다. 순자산을 소득으로 환산하는 혜택은 주로 은퇴자가 받겠지만, 20~30대 젊은 층도 근로소득 외에 재산세 부과대상 부동산이 있으면 받을 수 있다."
-DTI 규제가 추가로 완화될 가능성은 없나.
"향후 1년간 새 제도를 시행해 보고 추가 조치를 검토해 보겠다는 게 정부 입장이다. 하지만 정권이 바뀌면 부동산 정책에도 변화가 올 가능성은 있다."
김용식기자 jawohl@hk.co.kr
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