김현아 박사는 어려운 부동산 시장 상황을 쉽게 풀어서 사람들에게 설명하는 재주가 있다. 또 부동산 시장에 흩어져 있는 현장 상황을 모아 좀 더 이론적으로 틀을 갖춰서 이야기 하는 능력도 있다. 그래서 각종 언론매체에서 부동산시장을 설명해주는 단골 손님이 된지 10년 가까이 된다. 도시계획학을 전공했으나 경제학 전공자들의 몫인 부동산시장 예측분야에서 두각을 나타내게 된 것은 통계와 현장의 접목을 중시하는 그의 발품 덕분이다.
그는 앞으로 주택 정책은 수요공급 차원을 넘어 성장, 저출산, 고령화 시대에 대비해 프레임을 새롭게 짜야 한다고 주장했다. 정부의 정책도 소관 부처의 벽을 뛰어넘어 융합의 정책을 펼쳐야 하는 시대가 왔다고 했다. 주택, 출산, 복지, 고령화를 함께 아우를 수 있는 큰 틀의 정책이 나와야 한다는 것이다.
-정부가 부동산 대책을 발표해도 시장이 꿈쩍하지 않는다.
2000년대 이후 저금리 기조가 되고 참여정부가 지역균형개발 도시화를 진행하면서 모든 토지의 개발 기대감이 형성이 됐다. 또 노후주택이 늘면서 그런 것들이 금융시장과 연계되다 보니까 과거보다는 사업을 추진할 수 있거나 수요자들이 구매할 수 있는 구매능력이 굉장히 증폭되기 시작됐다. 2000년은 한국에 있어서 부동산 시장의 황금기였다. 그 기간 동안에 과도하게 형성된 가격이 조정을 받는 국면이 있는 것 같다. 또 하나는 우리 인구구조나 주택을 소비하는 패턴들이 빨리 변화하는 것 같다. 특히 글로벌 금융위기 이후 사회가 양극화되고 중산층이 어려움을 겪으면서 예전처럼 주택을 소비하지 않는다. 다음으로 경기가 너무 과열화해 조정되는 부분이 접합되면서 주택시장이 새로운 국면으로 가는 분명한 전환기다.
-부동산시장이 단순하게 얼어붙은 것이 아니라 실질적으로 우리 생활에 엄청남 영향을 미치고 있다.
과거에는 일단 집을 사면, 충분한 인플레이션과 자산가치 형성이 있었기 때문에 부채가 많이 있어도 갚는데 문제가 없었다. 문제는 자산이 충분히 오르지 않다 보니까 부동산 호황 때 사놨던 집들이 굉장히 무거운 부채로 억누르고 있다. 2000년 중반에 너무 부동산 가격이 오르다 보니까 거주목적의 집보다는 투자목적의 집을 많이 구입했다. 거주목적의 집을 샀다면 주거비용이라 생각하면 될 것을 투자목적으로 샀기 때문에 처분해야 할 집들이 너무 많은 거다. 그런데 젊은 층들은 충분한 일자리를 제공받지 못해 집을 사기가 어렵고 인구 증가세도 둔화되니까 거래하기가 어려워지는 국면이다.
-복합적인 대책이 필요할 것 같은데.
주택시장에서 근본적으로 필요한 것은 세세한 규제완화가 아니다. 구매 구조에 큰 변화가 왔기 때문에 이제는 기존의 것을 좀 완화하거나 바꾼다고 해서 시장의 패턴이 바뀔 수 없는 상황까지 왔다. 그런 측면에서 최근 정부의 고민은 사실 근본적인 틀을 바꾸는 데까지는 미치지 못하고 있다. 대책을 많이 내놓지만 시장에서 영향을 발휘 못하는 것은 시장의 구조변화가 정책에 담겨있지 못했기 때문이다. 여전히 참여정부의 강한 규제를 조금 풀면서 해결하는 접근방식인데, 그 때보다는 상황이 매우 달라졌다는 것을 좀 더 적극적으로 수용해야 한다.
-근본 대책이 나올 수 있나.
연말 대선을 앞두고 새로운 로드맵을 내놓기에는 시기가 늦었다. 결국 이 문제는 차기 정부로 넘어갈 수밖에 없다. 차기 정부 대책은 부동산 시장에서 규제완화와 강화를 반복하는 그런 것이 아니라 틀을 바꾸는 것이라야 한다. 대부분 주택시장이 70년대 절대적으로 주택이 부족했던 시기, 주택을 대량으로 생산해야 했던 시기에 만들었던 정책이다. 이제는 대량생산 자체가 유효하지도 않고 소비자들이 주택을 소비하는 방식도 임대 등의 방식으로 다양해졌기 때문에 생산 시스템이든가 유통구조와 같은 변화를 가져와야 한다.
-지난번 대책에서 DTI(총부채상환비율) 규제 완화가 빠져서 시장의 반응이 썰렁하다는 이야기가 돌고 있다.
DTI는 일종의 시장의 미신이다. 남아있는 규제가 2개밖에 없기 때문에 사람들은 그것이 풀려야 시장에 효과가 있을 거라고 생각한다. 그러나 지금 시장상황은 구매력에 문제도 있지만, '구매력이 지속 가능한 것이냐'는 측면에서 봐야 한다. 아주 여유로운 사람이 아니고서는 주택을 살 수 있는 형편이 아니다. 설사 DTI 규제를 푼다고 하더라도 금융기관이 무리하게 대출할 상황은 아니다. 시장이 굉장히 어렵기 때문에 갖고 있는 믿음이지만, DTI로 지금의 상황을 단절시키기는 어렵다.
-저축은행 문제도 결국엔 부동산 때문에 터졌다.
해결을 미루는 것 자체가 문제다. 당대에서만 문제를 일으키지 않으려 했을 뿐이지 해결방식이 너무 보수적이다. 자그마한 곳에서 막을 수 있는 문제를 클 때까지 가져가는 것이다. 2009년에 글로벌 금융위기가 터지면서 이런 문제해결을 미룬 거지 근본적으로 해결하지 못했다. 그 문제가 지금 저축은행, 가계부실로 연결됐다. 일본의 교훈은 주택 값이 많이 떨어진 것보다 '왜 버블이 그렇게 오래갔느냐'에 있다. 부실 채권을 정리하는데 너무나 많은 저항 때문에 구조조정이 10년 정도 연기됐다가 2000년에 시작을 했다. 그래서 버블붕괴를 더 확산시켰다. 그 사이에 인구가 고령화 되고 소비구조가 완전히 다른 방식으로 정착을 하게 됐다.
-결국 거시경제가 핵심인가.
집값이 오를 거라고 전망하지 않는 이유는 거시경제가 굉장히 불안하다는 것에 있다. 거시경제뿐만 아니라 우리 내부에서도 청년들의 일자리, 정년퇴임 이후 중년층과 노인 일자리도 충분히 마련되어 있지 않다. 가진 재산이 집 한 채인 경우가 많은데 이를 처분하거나 줄여야 하는 등 일종의 주거 스트레스가 굉장히 크다. 그런 심리적인 압박이 주택 구매를 주저하게 만들고 '지금이라도 팔아야 되는 거 아니냐'라는 스트레스를 받게 되어 시장 자체의 심리를 다운 시키고 있다.
-주식처럼 손절매가 안 되는 것도 문제다.
지금 인구구조로 봤을 때 시장이 어두운 상황은 아니다. 과도한 심리적 위축이 정상적 투자도 주저하게 만드는 요인으로 작용하고 있다. 젊은 층이나 정상적인 가족생활을 하는 사람들이 장기간의 안정적인 금리로 주택을 살 수 있는 대출시장이 활성화되어야 한다. 여전히 중ㆍ서민층에게 금융기관의 문턱이 높다. 우리 금융기관들은 공급자 중심이기 때문에 수요자 맞춤형 상품이라는 것이 해외보다 적다. 특히 정부 지급보증 같은 것을 통해서 지금은 수입이 적지만, 계속 직급이 높아갈 수 있는 젊은 층에 대해서 신용공여를 해주는 등 집을 살 수 있는 사람들한테 조금 원활한 매수여건을 만들어주는 것이 필요하다. 또 고령자들 경우에는 주택을 원활하게 처분할 수 있는 출구전략이 필요한데, 일부 실시되고 있는 주택 연금이라든가, 역모기지 시장도 활성화 할 필요가 있다. 주택을 사는 것보다 임대하려는 수요가 많으면 기업형 임대사업자들한테 요청을 해서 개인들이 주택을 처분하지 않고 임대위탁회사에게 집을 위탁해서 정기적인 임대수익을 얻을 수 있도록 해야 한다. 즉 부동산 자산을 수익화하거나 현금화할 수 있는 금융적인 고민이 본격적으로 이루어져야 한다. 그러나 이것이 한 부처만의 고민으로 해결될 것은 아니다. 시장이 변한다는 것을 인식하는 공감대가 필요하고 관련 여러 부처들이 저성장, 저출산, 고령화 시대에 대비한 주택 프레임을 새롭게 맞춰가야 된다.
-정부부처나 연구소에 그런 프레임을 짜는 움직임이 있나.
간헐적으로 고민은 하는데 이를 융합하는 정책은 아직은 활발하게 이루어지지 않는다. 한 부처만 할 수 있는 일이 아니니 통합적인 시각에서 고민해야 한다. 사실 주거 문제도 어찌 보면 복지 문제이지만 복지부에서의 주거복지는 그렇게 전문성을 갖고 있지 못하다. 정책도 융합의 시대다. 결국 수요자인 국민에게 맞춤형으로 조화가 될 수 있어야 한다.
-반값 아파트, 반값등록금도 나오는데 반값 이자는 없나.
작년 12월에 정부가 발표한 대책 중 생애최초 대출자들에게 4.7%에서 4.2%로 금리를 낮춰줬다. 올해 잡아 놓은 예산이 1조원이었는데 4월까지 8,000억 원이 소진이 됐다. 그래서 1조5,000억 원으로 증액을 했다. 그런 수요가 굉장히 많다. 항상 우리 주택시장은 제일 못 사는 사람과 너무 많이 가진 사람들에 대해서만 이야기를 한다. 정말 집을 필요로 하지만 구매력이 떨어지는 중산층은 어느 쪽에서도 관심을 받고 있지 못하고 있다. 일종의 정치적 사각지대다. 안정적으로 주거생활을 하게 하는 정책은 출산율 장려 문제와도 연결이 된다. 그래서 내 집 갖기를 원하는 중산층에 대해 금융을 지원하는 방법을 고민할 필요가 있다.
-무리하게 집을 샀는데 고통 받는 사람들에 대한 대책이 없는 것 같다.
주택시장 회복을 가장 어렵게 보는 이유가 과도한 가계부채다. 미국은 대출로 집을 산 사람이 그 집을 포기하고 나오면 모든 대출이 은행한테 넘어가는데 우리는 그렇지 않다. 여전히 우리 주택 담보대출이 은행 중심적이다. 문턱을 더 낮추고 수요자들한테 맞춤형으로 가는 대대적인 금융 개혁이 문제를 해결할 수 있다고 본다. 거기에 주택을 수익화, 현금화, 유동화 시킬 수 있는 접근을 해야만 가계부채도 해결할 수 있다.
-반값까지는 아니더라도 이자율을 낮출 수 있다는 건가.
정부가 직접주택 부분에 투자하는 금액을 금리보전으로 돌리는 방법이다. 그렇다면 금리를 계층마다 차등해서 적용해야 한다. 사실 어려운 사람들이 주택을 구매할 때 낮은 금리로 살 수 있게 해주는 것도 필요하다. 그 부분은 우리가 재원배분을 어떻게 하느냐 문제이다. 대학생들의 주거문제도 결국 국민의 목소리가 있으면 정책이 따라왔다. 그 동안 중산층은 그런 목소리를 충분히 내지 못했다. 나는 대학생 주거문제 보다 고령층에 주거문제가 더 심각하다고 생각했었는데, 고령층 보다는 젊은 층의 목소리가 더 먼저 나왔고 정책도 먼저 나오는 결과를 가져왔다. 결국은 계층별로 자기 목소리를 내야 맞춤형 정책을 가져올 수 있다.
-거래세를 낮추는 방안에 대해 지자체가 반대를 한다. 지자체 입장에서는 박리다매가 유리한 것 아닌가.
거래세를 낮췄을 때 거래량과의 상관관계를 분석해보면 그렇게 유리하지 않다. 사람들이 집을 살 때 거래세 부담이 낮아서 사는 것이 아니라 향후 자산 가치 상승에 대한 기대감이 있으면 아무리 거래세가 비싸도 산다. 이 부분에 대해 지자체의 반발은 충분히 공감이 간다. 그런데 분명한 것은 소비자 입장에서 거래세 부담이 너무 높다. 이게 결코 거래세 문제만이 아니라 전반적인 세제개혁까지 고민을 해야 하는 부분이다. 지자체에서 등록세 비중이 워낙 크다. 재산세보다도 등록세 비중이 더 크다. 지금 전체 지방세 중에서 35~40%가 거래세 관련된 거다.
-미분양이 많은데 동ㆍ호수 추첨을 하는 주택청약방식도 문제가 있다.
1978년에 주택공모라는 것이 만들어졌는데, 지금 청약 경쟁률이 1:1이 안 되는 데도 동ㆍ호수를 마음대로 고르지 못하고 추첨을 해야 된다. 굉장히 해묵은 제도다. 청약이라는 것이 주택을 분양 받을 수 있는 우선 권리밖에 안 되는데 이 권리를 얻는데 너무나 과도한 규제가 있다. 청약을 받았는데 맞춤형 금융상품이 붙는 것도 아니고 그것을 신청하기 위해서 별도로 금융기관에 가야 된다. 청약제도를 유지한다면 소비자, 공급자에게 너무 불편하다. 잘 팔리는 거부터 먼저 팔아야 하는데 추첨을 하다 보니 원하는 층이 안 걸리면 계약을 안 해버린다. 청약제도는 이제 소비자, 공급자 모두에게 득이 안 된다. 이제는 새 옷을 갈아입을 때다. 보금자리, 임대주택 관련 청약저축통장을 갖고 있어도 언제쯤 그걸 공급받을 수 있을지 예측 할 수가 없다. 이것도 정부가 국민들을 기만하는 거다. 청약제도를 민간과 공공을 완전히 이원화해 민간은 자유롭게 놔두고 공공 쪽은 엄격하게 하되 예측 가능하게 해야 한다.
-원래 부동산에 관심이 있었나.
대학에서 도시계획학을 공부했다. 직장을 옮겨서도 부동산 일을 하지를 않았다. 그런데 1998년 IMF가 터지면서 주택 부동산 담당을 하게 됐다. 대부분 전망이라든가 예측 작업들을 경제학 전공자들이 했다. 반면 통계업무 등은 전무했다. 통계를 가지고 현장에 다니면서 조사를 하는 일에 내 전공이 딱 적당했던 것 같다. 내가 2001년부터 부동산 전망을 하면서 시장을 대표할 수 있는 많은 통계라던가 항목 치 들을 발굴을 해서 발표를 했다. 그러면 시장에서 '이런 것들이 맞다 안 맞다. 그거보다 더 좋은 지표를 만들어야 된다'는 반응이 왔다. 그런 과정이 10년 정도다. 이제는 통계도 많이 구축이 됐고 나보다 훨씬 더 전문적인 영역의 사람들이 연구할 수 있는 환경이 됐다. 그런 과정에서 제도와 현실이 맞지 않은 부분에 대해서 많이 개선해야 한다는 필요성을 느끼고 있다. 앞으로는 그런 제도 개선에 기여할 수 있으면 좋겠다. 요즘은 정책 중심으로 연구를 하고 있다.
● 김현아는 누구
1969년 서울에서 태어났다. 경원대에서 도시계획학을 전공했고 동 대학원에서 석ㆍ박사 학위를 취득했다. 서울시정개발연구원을 거쳐 현재 한국건설산업연구원 경제연구부 연구위원으로 있다. 저서로 <리셋, 주택의 오늘 내일의 도시> <도시는 브랜드다:랜드마크에서 퓨처마크로> 등이 있다.
조재우 선임기자 josus62@hk.co.kr
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