과거 서울지역 아파트 가격 상승을 주도해 온 재건축 단지의 가격 하락이 심상치 않다. 이명박정부 들어 재건축 임대주택 의무율 폐지 등 재건축을 가로막는 각종 규제를 완화했음에도 불구하고 재건축 시장이 곤두박질치고 있는 것이다. 특히 올해 들어 서울 재건축 아파트의 시가 총액은 매달 5,000억원씩 떨어졌을 정도다. 여기에 박원순 서울시장 취임 이후 관련 사업이 지연될 것이라는 우려가 커지면서 ‘재건축 대박’ 신화가 이제 막을 내리는 것 아니냐는 분위기마저 감지되고 있다.
9일 부동산 정보업체 부동산114는 재건축을 추진 중인 서울 시내 123개 단지(9만4,828가구)의 시가총액을 집계한 결과 11월 첫째주 79조8,180억원으로 올 2월 마지막주(84조418억원)보다 4조2,238억원이 떨어졌다고 밝혔다. 이는 매달 5,280억원씩 떨어진 셈이다. 1월과 2월 각각 0.39%, 0.17% 올랐던 재건축 시세는 3월 마이너스 0.56%를 기록한 이후 8월(0.02%)만 빼고 줄곧 하락세다.
부동산1번지가 MB정부 출범(2008년 2월25일)이후 현재까지 강남권4개구(강남 서초 송파 강동) 재건축 아파트 8만3,219가구를 대상으로 조사한 결과에서도 전체 가구수의 75.10%인 6만2,496가구의 매매값이 하락세를 보였다.
서울 재건축 아파트 가격하락은 실제 거주 목적의 일반 주택과는 달리 투자상품의 성격이 강하기 때문이다. 이호연 부동산114 시장분석팀장은 “재건축 단지는 실제 거주보다는 시세차익을 노린 수요가 많아, 정책변화, 금융시장 변동 등 외부상황에 쉽게 흔들릴 수밖에 없다”고 분석했다.
건설업계의 수주 열기도 예전만 못하다. 사업성이 크게 악화됐기 때문이다. 이미 땅값과 집값이 많이 올라 있어 건설사의 주요 수익원인 일반 분양가가 높을 수 밖에 없고, 지금같은 부동산 시장 침체기에는 미분양이 될 가능성이 크기 때문이다. 이미 서울 및 경기지역 재건축 시장에 진출했던 대형 건설사들의 사업철수 움직임도 나타나기 시작했다. 한 대형 건설사 정비사업(재건축ㆍ재개발)담당 임원은 “부동산이 활황이던 2000년대 초ㆍ중반만 하더라도 사업수주를 위한 업체간 경쟁과 로비가 심해 복마전이란 꼬리표가 떨어지지 않았지만, 최근에는 어지간한 규모의 재개발 사업에는 관심조차 갖지 않는 경우가 많다”고 말했다.
그렇다면 재건축 시장은 언제나 다시 살아날 수 있을까. 전문가들은 실수요자 중심으로 재편된 현 시장에서 재건축 사업은 당분간 더욱 얼어붙을 가능성이 높다고 전망한다. 특히 지난달 말 박원순 서울시장의 당선도 재건축 시장에서는 악재로 꼽힌다. 박 시장이 부동산 관련 공약으로 재개발ㆍ재건축 속도와 시기 조절을 앞세웠기 때문이다.
박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 “박 서울시장의 주택정책은 서민주거 안정에 초점을 맞추고 있고 뉴타운, 재건축 등 기존의 전면적 개발방식에서 벗어나려 해 재건축관련 부동산시장에는 호재가 별로 없을 것”이라고 말했다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
박관규기자 ace@hk.co.kr
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