최근 독일의 일간지와 주간지 등은 연일 부동산 시장 움직임을 특집기사로 내보내고 있다. '부동산가격 위험한 수준으로 상승 중', '독일의 지도가 크게 바뀌고 있다', '인플레이션 우려로 부동산가격 상승 - 어디에 사는 것이 좋을까' 등등. 이들의 메시지를 단순화하면 이제 부동산을 살 때라는 것, 그리고 위치 선정이 중요하다는 것이다.
2000년 이후 주택건설 붐에 이은 가격 급등락을 경험했던 영국, 스페인, 그리스, 아일랜드 등과 달리 독일은 1990년대 중반 이후 주택가격이 장기간 안정을 유지했다. 물론 통일 직후인 90년대 초반 이민자 및 동독에서 서독으로의 이주자가 급격하게 늘어나면서 주택가격이 일시적으로 상승한 적이 있지만 당시의 상승폭도 이후 급등락을 경험한 다른 나라의 경우와 비교하면 매우 완만했다. 독일의 주택가격은 90년대 중반부터 2009년까지 연평균 1% 내외 상승하는데 그쳤다.
독일 주택시장의 가장 특징적 모습은 자기 소유주택 거주비율이 매우 낮다는 것이다. 전체 가구의 절반에도 미치는 못하는 43%만이 본인이 소유한 주택에 거주한다. 이는 스페인 86.3%, 그리스 79.6%는 물론 유로지역 평균 62.3%에 비해서도 크게 낮은 수준이다. 절반 이상의 가구는 다른 가구가 소유한 주택을 임차하거나, 민간 또는 공공기업이 소유한 임대용 주택에 거주하고 있다. 내 집 마련의 꿈이 독일이라고 다르지 않을 텐데 이렇게 자기소유 주택에 거주하는 가구가 상대적으로 적은 것은 독일만의 특별한 이유가 있기 때문이다.
먼저 독일 사람들은 소득이 일정 수준에 이르지 않으면 돈을 빌리면서까지 무리해서 집을 가지려고 생각하지 않는 것 같다. 소득 수준이 높을수록 모기지 차입도 많아 두 변수간 상관계수가 매우 큰 것이 이를 보여준다. 아울러 은행은 모기지 대출시 차입자의 소득수준이나 신용에 대해 매우 엄격하게 평가한다. 이 같은 은행의 신중한 주택담보대출(LTV) 비율 적용과 적절한 대출 심사 관행 역시 가계의 주택구입 행태에 영향을 미쳤다. 한편 정부의 임대주택에 대한 세제 우대, 임대료 규제와 임차인에 대한 보호 정책 등도 주택소유의 필요성을 낮추는 요인으로 작용하였다.
인구나 소득 변화와 같은 근본적 요인도 주택 수요를 제약하였다. 출산율 저하, 이민 및 유입인구 정체 등에 따른 인구 증가둔화와 더불어 ▦통일비용 부담 ▦구조조정에 따른 높은 실업률 지속 ▦미미한 가계 가처분소득 증가 등이 주택 수요를 주춤하게 하는 방향으로 작용했다. 그러나 한편으로는 이러한 주택시장의 장기적 안정은 독일이 물가안정을 유지할 수 있었던 기반이 되었을 뿐만 아니라, 글로벌 금융위기 이후 독일 경제가 침체에서 빠르게 벗어날 수 있게 한 주요 배경이 되었다.
최근 독일 주택가격의 상승은 상대적 저금리, 고성장에 따른 통일 이후 최고의 고용사정, 인플레이션 우려 증대, 주택공급 부족 등에 기인한 것으로 당분간은 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 주택가격은 상대적으로 안정되었던 시기에도 지역별로 상이한 움직임을 보였는데 최근에는 뮌헨, 프랑크푸르트, 함부르크 등은 지속적으로 상승한 반면 구 동독지역의 경우는 평균 이하 상승에 그쳤다. 이러한 지역적 차이는 앞으로 더욱 심화될 것이라는 게 대체적인 평가이다.
중장기적으로 주택 수요는 노동력 유입 증가 등으로 어느 정도 늘어나겠지만 인구의 감소 또는 정체라는 감소 요인도 있는 점을 고려할 때 우려할만한 수준으로 늘어나지는 않을 것으로 전망된다. 또한 독일 사람들과 은행의 주택구입 및 대출에 대한 신중한 행태와 제도적ㆍ정책적 요인은 향후에도 주택시장을 안정시키는 요인으로 계속 작용할 것이기 때문에 최근의 주택가격 상승세가 버블로까지 이어지지는 않을 것으로 보인다.
임철재 한국은행 프랑크푸르트사무소 차장
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