올해 부동산 시장의 가장 큰 관심은 ‘시장 반등이 본격화하느냐’와 ‘집을 사도 되는가’다. 지난해 하반기부터 나타난 주택거래 증가와 지방에서 시작된 가격 상승의 바람이 조금씩 집값 바닥론에 힘을 실어주면서 그 동안 관망해온 주택 수요자들의 고민이 표면위로 떠오른 것이다.
전문가와 기관마다 각기 다른 전망에, 또 실제 어디로 튈지 모르는 럭비공 같은 부동산 전망이지만 대세는 소폭 상승. 내 집 장만을 해야 하는 실수요자로서는 이젠 긴 관망을 끝내고 ‘집을 살 때가 됐다’는 얘기다. 집을 산다면 그 시기는 지난해에 이어 올해도 전세가 고공행진이 예상되는 만큼, 전세수요가 몰리는 봄이나 가을 이사철 전이 적당할 것으로 전문가들은 보고 있다.
하지만 예상되는 부동산 상승 폭이 물가상승 등을 고려하면 사실상 제자리걸음 이하에 그칠 것이란 분석이 제기되고 있는 만큼, 내 집 마련 전략을 어느 정도 보수적으로 가져갈 필요가 있다는 지적이다.
어디를 사야 하나
실수요자로서 올해 집을 구매한다면 어떤 부동산을 골라야 할까. 시장 전문가들에 따르면, 큰 폭의 시장반등을 기대하기 어려운 여건인 만큼 불투명한 시장 리스크를 줄일 수 있는 선택은 ▦지하철 역세권 소형 주택 ▦오피스텔 등 임대수익형 주택 ▦낙폭 컸고 한동안 공급이 뜸했던 지역 등으로 좁혀진다.
지난해부터 인기를 끈 지하철 역세권 소형주택은 올해도 ‘스테디셀러’ 자리를 이어갈 전망. 1,2인 도심 출퇴근 가구 증가에 따라 수요층이 두터워 환금성이 좋기 때문이다.
최근 부동산 침체기에 낙폭이 컸던 지역의 급매물 아파트라면 큰 손해는 없을 전망이다. 한때 공급과잉에 따른 미분양으로 침체홍역을 치르며 가격 하락이 컸던 용인이나 분당, 서울 용산과 강남권 일대의 소형아파트 등이 대상이다.
그러나 대치동 은마, 잠실주공5단지, 개포주공 등 강남권 재건축 단지는 일부 초저가 급매물을 제외하곤 여전히 경계대상이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “시세가 지금보다 크게 오른다는 조건이라면 강남권 재건축도 활성화될 여지가 있지만 올해 큰 폭의 시장 상승을 기대하긴 어려운 만큼 재건축 시장 진입은 보수적으로 접근해야 한다”며 “낙폭이 컸고, 공급이 중단돼 상승여지가 큰 곳들을 중심으로 구매지역을 한정하고, 시기는 전세수요가 몰리는 봄ㆍ가을 이사철 전이 유리할 것”이라고 말했다. 특히 금리상승이 예정되어 있는 만큼, 무리하게 대출을 받아서 집을 사는 것은 금물이란 지적이다.
만약 실수요 아닌 투자에 목적이 있다면 아파트보다는 오피스텔 등 임대수익형 상품에 관심을 둘 만하다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “큰손들은 이미 지난해부터 대거 오피스빌딩 등 임대투자 상품으로 갈아타기 시작했다”며 “소액 부동산 투자를 목표로 한다면 강남권보다 강북권 도시형 생활주택과 오피스텔 등에 관심을 가져보는 것도 시장 흐름에 따라가는 것”이라고 말했다.
시장 반등의 착시현상
대부분 건설 관련 연구기관들은 올해 주택값은 1~2% 안팎, 전세는 3~7% 안팎의 상승을 예상하고 있다. 침체 뒤 소폭의 반등으로 보여지지만 전문가들은 본격적인 상승국면진입으로 해석하긴 어렵다는 입장이다. 3일 발표된 국민은행 집값동향 자료에 따르면 지난해 전국 주택가격은 1.9% 상승해 올해 전망치와 비슷하다. 또 연초부터 들먹거리기 시작한 물가상승률을 감안하면 실질적으로는 마이너스로 볼 수도 있다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “대부분 기관들이 소폭 상승을 전망했지만 지난해 초반 침체폭이 큰데 따른 기저효과로 시장반등의 분위기를 타는 것이지 의미있는 상승으로 볼만한 수준은 아니다”며 “금리 인상과 미국과 남유럽 재정위기 극복 여부와 같은 국내외 여건도 변수”라고 말했다. 김신조 내외주건 대표도 “물가상승률을 감안하면 1~2%의 상승은 사실상 하락인 셈”이라며 “최근 상승 분위기는 침체가 심했던 곳들의 회복세에 기인한 것이지 전체 시장 펀더멘털 회복에 따른 것으로 보긴 어렵다”고 진단했다.
부산 대전 찍고 대구 광주?
다만 지방부동산은 올해도 기상도가 밝다. 지난해가 가격급등을 주도했던 곳이 부산과 대전이었다면, 올해 상승세는 뒤늦게 바람을 탄 대구와 광주 전남권 등으로 옮겨갈 가능성이 점쳐진다. 다만 ▦신규공급이 적정수준을 유지하고 ▦기존 미분양의 꾸준한 해소 등의 조건이 반드시 선행돼야 할 것이란 분석이다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “부산과 대전은 이미 지난해 상승폭이 컸기 때문에 호조세는 이어지겠지만 추가 상승여력은 지난해에 미치지 못할 가능성이 있다”며 “부산과 대전에 이어 2,3년간 공급이 중단됐던 다른 지방도시에서 지난해 지방 상승세를 예상해볼 수 있다”고 말했다.
또 세종시 건설 등과 같은 지역적 호재가 있고 없는 지역에 따라 지역별 온도차는 불가피할 전망이다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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