Q 미분양 아파트 구입 혜택은…
잠실에 집(아파트)을 마련해 살고 있습니다. 최근 목돈을 굴릴 만한 투자 대상이 없나 살펴보고 있는데, 경기도 용인 소재의 미분양 아파트를 매입하라는 권유를 받았습니다. 마침 얼마 전 방송에서 미분양 아파트 매입 시 여러 가지 세금혜택을 받을 수 있는데 그 기간이 얼마 안 남았다는 뉴스를 보았습니다. 어떤 혜택이 주어지는지 구체적으로 알려 주세요.
A 올해 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 서울을 제외한 전국의 미분양 주택을 건설업체로부터 최초로 분양 받아 취득하면 나중에 처분할 때 양도소득세 감면 등 다양한 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
여기서 미분양 주택이란 올해 2월 12일 현재 미분양 주택뿐 아니라 이 기간 동안 최초로 분양 받는 신축아파트도 포함됩니다. 단 수도권 과밀억제권역인 고양시 수원시 성남시 과천시 등의 공동주택은 전용면적 149㎡(45평) 이하의 미분양 주택만 해당합니다. 양도세 감면 혜택을 받으려면 내년 2월 11일까지 계약서를 작성해야 합니다.
구체적인 혜택을 알아보면 우선 취득일(잔금청산일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날)로부터 5년 이내에 처분하면 발생한 양도차익에 대해서 양도세의 100%(과밀억제권역 안의 지역은 60%)를 감면해줍니다.
잔금을 치른 날을 기준으로 7년 후 양도한다면 준공 후 5년까지의 양도차익은 감면혜택을 적용 받고, 나머지 2년에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세를 과세합니다. 그러나 반드시 주택인 상태에서 매각해야 양도세 감면이 가능하고 분양권 상태에서 매각하면 양도세 감면혜택이 주어지지 않으니 주의해야 합니다.
5년 넘게 보유하다 처분했을 경우, 감면분을 제외한 나머지 양도 차익에 대해서는 중과세가 아닌 6~35%의 일반 양도세율을 적용 받습니다.
이 때 5년은 최초 분양계약을 한 경우, 분양권 계약일이 아니라 완공 후 실제 분양대금 완납일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 또 미분양주택을 매도할 때 보유기간이 3년 이상이면 양도차익의 10~30%(보유 연수×3%)를 장기보유특별공제로 차감해 줍니다.
문의하신 것처럼 미분양 주택 외에 일반 주택이 한 채 더 있더라도 일반주택을 먼저 처분하면 1주택 매도로 보아 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
미분양 주택은 주택 수에서 제외되므로 기존주택이 양도세 비과세 요건을 충족한다면 미분양 주택을 몇 채 취득하더라도 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 따라서 처분하는 일반주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하여 1주택 비과세요건을 충족했다면 미분양주택 보유와 상관없이 비과세됩니다.
하지만 이런 양도세 혜택은 결국 양도차익이 발생해야 가치가 있는 것이기 때문에 세금 혜택에만 혹해 구입하지 말고 반드시 시세차익이 발생할 것인지를 먼저 검토한 후 구입여부를 결정해야 합니다.
미분양 아파트는 취득ㆍ등록세 부담도 적습니다. 일반적으로 취득ㆍ등록세는 각각 취득가액의 2%씩입니다. 하지만 현재 주택을 매매로 취득하는 경우엔 모두 절반을 깎아주고 있습니다.
여기에 농어촌특별세와 지방교육세 등을 합치면 일반적으로 국민주택규모(85㎡) 이하인 주택은 취득가액의 2.2%, 국민주택 규모를 초과하는 경우는 취득가액의 2.7% 정도를 세금으로 낸다고 보면 됩니다.
그런데 미분양 아파트를 분양 받아 내년 6월까지 취득할 경우엔 지역에 따라 이 세금의 최대 75%까지 추가로 감면 받을 수 있습니다.
황재규 신한은행 WM사업부 세무사
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