도시가 형성된 지 오래되면 주거환경과 기반 시설이 낙후돼, 더 나은 환경을 조성하는 재개발, 재건축, 뉴타운 사업 등을 벌이게 된다. 이런 도시재개발 사업 때 늘 상호 충돌이 일어나 사업이 장기화하는 등 시끄러워지기 마련이다. 특히 세입자 문제로 골머리를 앓는다. 그렇다면 해결할 방안은 없는가.
우선 주거 세입자의 경우를 보면 이들에겐 임대주택 입주권이 주어지나 해당 아파트 건립기간 동안 거처할 곳이 마땅치 않아 타 지역 임대주택에 입주하게 된다. 그런데 이렇게 되면 제도상 자격이 상실돼 재개발된 지역으로의 재입주가 불가능하다. 재정착률이 저조해지는 것이다.
이를 해결하려면 세입자가 재입주를 희망할 때 3~4년 공사기간만 거주할 가칭'뱅크 임대아파트' 제도를 운영할 필요가 있다. 즉 정부나 지자체 차원의 권역별 임대아파트를 확보하자는 것이다. 공공지원 대상에 임시수용시설 구입비용도 포함하자는 얘기다. 그 비용은 국민주택기금이나 지자체 재원으로 하고, 66㎡ 미만 5,000여 세대 정도면 충분할 것이다.
관건은 뱅크용 임대아파트를 확보하는 일이다. 서울 등 수도권은 규제를 완화해 사실상 데드벨트화 된 그린벨트 지역에 건설하면 된다. 지방 등 대도시권에서는 주택공사가 매입하는 미분양 아파트의 일부를 활용하면 된다. 이와 함께 도시재개발 사업 시 용적률과 층수 등에서 인센티브를 주는 것도 필요하다. 세입자가 부담할 임대아파트 보증금 및 임대료는 저렴하게 책정, 정부나 지자체가 조합측과 공동으로 부담하는 방안도 있다. 이는 재개발 사업의 공공성을 강화하는 것으로 미국 홍콩 등에서도 사례를 찾아볼 수 있다.
다음은 용산 사태에서처럼 재개발 때 기득권(권리금)을 인정하지 않아 생기는 상가 세입자 문제다. 상가 소유권자(조합원)가 분양 후 본인 또는 친척이나 제3자에게 임대하면 바닥 권리금을 챙길 수 있어 기존 상가 세입자에게 재임대를 하지 않기 때문에 발생하는 문제다.
이에 대해선 상가 건립 시 관련 규정을 손질, 용적률과 층수 등에서 혜택을 주는 '상가 건축물 인센티브 제도'로 해결이 가능하다. 이 경우 엄격한 자격 관리만 되면 기존 상가 소유자의 권리 인정과 세입자 입주 공간 확보, 건축비 인하 등의 윈윈 효과가 있다. 재래시장 현대화사업 추진이 그 성공적인 사례다.
정부는 도시재개발 사업 때 반복되는 세입자 문제와 관련, 주거 및 상가 세입자를 위한 뱅크 임대아파트 건립과 상가 건물 용적률ㆍ층수 인센티브 제도에서 해결 실마리를 찾았으면 한다.
이노근 서울 노원구청장
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