Q) 서울에 살고 있는 김남호(60ㆍ가명)입니다. 2004년 1월에 취득한 지방의 임야가 조만간 공익사업으로 수용될 예정입니다. 아직 확실히 정해진 건 아니지만 토지보상금은 약 30억원 내외로 예상되며 사업인정고시는 올 3월이라고 합니다. 보상금을 받게 되면 양도소득세를 내야 한다는데 왜 내야 하는지, 금액은 어느 정도인지, 절세할 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.
A) 국가에서 토지를 강제 수용하는데 무슨 세금을 내냐며 의아해 하는 경우가 종종 있습니다. 특히 올해 정부가 경기부양을 위해 4대강 정비사업 및 SOC(도로건설 등 사회간접자본) 투자에 적극 나설 계획이기 때문에 이 같은 문제에 직면하는 분들이 더 많아질 것으로 예상됩니다.
오랫동안 그 지역에 살아오신 원주민들께선 강제수용도 억울한데 도대체 왜 세금까지 내야 하는지 이해가 안 되실 겁니다. 당연히 세금이 없을 거라 생각하고 관심조차 갖지 않는 경우가 일반적이죠.
결론부터 말씀 드리면 토지수용으로 보상금을 받는 경우에도 양도소득세는 부과됩니다. 수용도 양도의 한 가지 종류로 보기 때문입니다. 논리는 단순합니다. "소득 있는 곳에 과세 있다"는 기본원칙 때문이죠.
즉, 토지보상금을 받으면서 그 금액이 과거에 취득한 가격보다 많다면 그 차익에 대해서는 당연히 양도소득세를 납부해야 한다는 것입니다.
사업인정 고시일 5년 이전 취득했으면 중과세는 모면
토지수용 보상에서 '사업인정 고시일'은 매우 중요합니다. 공익사업을 위해 토지를 수용할 때는 사업인정 고시를 하게 되는데, 이 날짜가 세금을 비롯한 여러 제도를 적용할 때 기준이 되기 때문입니다.
원래 부재지주의 토지는 비사업용 토지로 인정돼 60% 양도소득세가 중과세 됩니다. 10억원의 양도차익이 발생했다면 무려 6억원을 세금으로 납부해야 하는 겁니다. 그러나 작년 세법 개정이 두 차례 있었습니다. 첫번째 개정에서는 부동산 취득일이 사업인정 고시일로부터 '10년 이전'이면 부재지주라고 하더라도 비사업용 토지로 보지 않는다는 규정이 생겼습니다. 10년 이상 장기간 보유한 토지는 투기목적 토지로 보지 않겠다는 것이죠. 그러나 이 규정대로라면 2004년 1월 취득한 김남호님의 토지는 비사업용 토지로 간주돼 60%의 양도소득세가 중과세됩니다.
그러나 작년 12월 31일 두 번째 세법 개정안은 이 기간을 10년에서 5년으로 줄였습니다. 이에 따라 김남호님의 임야는 사업고시 인정일로부터 5년 이전에 취득한 토지가 되므로, 다행히 비사업용 토지가 아닌 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 그 결과 양도소득세가 중과되지 않고 과표 구간에 따라 6~35%의 소득세 일반세율을 적용 받을 수 있습니다.
보상금 수령방법에 따라 20~30% 세금감면 가능
김남호님의 경우 양도차익이 정확히 얼마인지 알 수 없지만 대략 10억원으로 가정하고 양도소득세를 계산해 보겠습니다.
양도차익 10억원에서 장기보유특별공제 5년치인 15%를 공제하면 8억 5,000만원이 됩니다. 여기에 소득세율 35%를 곱한 후 1,414만원(누진공제)을 빼면 납부해야 할 세금은 약 2억 8,336만원이 됩니다.
여기에다 보상금 수령방법에 따라 추가 세금감면 혜택도 받을 수 있습니다. 토지 수용은 공익사업을 목적으로 정부가 취득한 것이지만 소유주의 뜻과 다르게 강제성이 있기 때문에 일정 부분 세금 감면 혜택을 주고 있습니다.
특히 올해부터는 세금 감면율이 작년보다 10%씩 상향 조정돼 혜택 폭이 커졌습니다. 구체적으로 살펴보면 ▦현금으로 보상받을 경우 양도소득세의 20% ▦현금이 아닌 채권으로 받는다면 25% ▦채권으로 보상받을 때 만기상환특약을 체결할 경우(대개 3년이나 5년 만기)에는 최대 30%까지 감면 받을 수 있습니다. 다만 감면된 금액에 대해서는 20%의 농어촌특별세는 내야 합니다.
이를 포함해 다시 세금을 계산해 보면 보상금액을 전액 현금으로 수령할 경우 20%가 감면된 2억 3,800여만원, 채권으로 받을 경우 2억 2,660여만원이 됩니다. 당장 현금이 필요 없고 절세 효과를 최대한 보려면 만기상환특약 체결을 권해드립니다. 이 경우 양도소득세는 2억 1,530여 만원으로 줄어듭니다.
물론 여기에 주민세 10%를 추가해야 최종 납부세금이 되지만, 양도소득세 예정신고를 통해 10% 세액공제를 받을 수 있으므로 큰 차이는 없습니다. 보다 정확한 세금계산과 상세한 내용은 전문가와의 상담을 통해 도움을 받으시길 권합니다.
양도성 교보생명 광주재무설계센터장
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