Q) 부산 해운대에서 상가건물을 임대하고 있는 이연식(45세)입니다. 현재 상가건물(기준시가 5억원, 월 임대소득 1,500만원)은 제 소유지만 그 토지(공시지가 20억 원)는 아직 부친 명의로 돼 있습니다. 작년부터 부친께 별도의 대가 없이 이 토지를 사용하고 있습니다. 이럴 경우 증여세를 비롯해 각종 세금이 적잖게 나온다는데 사실인가요. 이에 대해 어떻게 대비해야 하나요.
A)요즘 이러한 사례를 많이 볼 수 있는데 특수관계자간 부동산 무상사용은 대개 복잡한 세금문제가 동반됩니다.
질문하신 분처럼 토지는 부친 소유이고 건물은 본인 소유일 경우, 대가를 치르지 않고 토지를 사용하게 되면 ‘부동산 무상사용에 따른 이익’으로 보아 증여세가 과세됩니다. 또 부동산 무상사용은 무상 사용자뿐 아니라 무상으로 빌려준 사람에게도 세금이 발생합니다. 특수관계자에게 토지를 무상으로 빌려준 것은 소득세법상 ‘부당행위계산 부인규정’이 적용되기 때문입니다. 이에 따라 부친은 비록 임대료를 받지 않았더라도 법에서 정한 만큼의 임대료를 기준으로 종합소득세를 납부해야 합니다.
세금 얼마나 내나
먼저 증여가액은 얼마나 되며 증여세는 어느 정도인지 살펴보겠습니다.
상속ㆍ증여세법에 따르면 부동산 무상사용에 따른 이익 산정은 해당 부동산가액의 2%에 해당하는 금액의 5년치를 매년 10%로 할인해 합산하는 방식을 적용합니다. 하지만 항상 증여세 대상이 되는 것은 아니고 이렇게 계산된 금액이 1억원 이상이어야 합니다.
대개 토지 가액은 정확한 시가를 모르기 때문에 보충적 평가방법인 개별공시지가를 기준으로 산정하게 됩니다. 고객님의 경우 토지의 개별공시지가가 20억원이면 증여 간주 금액은 1억5,160만원(20억원×2%×3.79) 정도가 됩니다. 여기에 증여세율을 적용하면 약 2,000만원 상당의 증여세가 발생하게 되는 것입니다.
더 큰 문제는 부친의 종합소득세입니다. 앞에서 말씀 드린 바와 같이 부친은 직접 임대료를 받지 않더라도 임대수입이 있는 것으로 간주됩니다.
위 부동산의 경우 건물과 토지의 비중이 1:4인데 원칙상 임대료 수입 또한 동일한 비율로 안분하는 것이 과세 관행입니다. 즉, 월 1,500만원의 임대소득 중 고객님 몫 300만원을 제외한 1,200만원은 부친의 소득으로 보아 과세되는 것이죠.
이 금액에 대해 부친은 종합소득세 신고를 해야 하며, 그렇지 않을 경우 수억원에 이르는 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 소득세 미납액과 아울러 신고불성실가산세(20~40%)와 납부불성실가산세(연 10.95%)가 동시에 추징되기 때문입니다.
부자(父子)간 부동산 임대차계약 통해 절세해야
가장 좋은 해결책은 투명한 계약관계를 만드는 것입니다.
우선 지금부터라도 부친과 토지사용에 대한 별도 임대차계약을 맺고 그 대가를 지불하는 게 좋습니다. 임대료는 통상 개별공시지가의 2%를 최소로 하고 있어 월 333만원 정도가 예상됩니다. 이렇게 토지에 대한 임대차 계약이 따로 있을 경우 정상적으로 토지를 빌려 사용하는 것이므로 고객님은 증여세를 납부할 필요가 없게 됩니다.
또한 부친은 월 333만원의 임대료 수입에 대해서만 소득세를 납부하면 되므로 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 세금을 무조건 적게 내는 것만이 절세가 아니라 꼭 내야 할 세금만 정확히 납부하는 것도 절세입니다.
김효열 교보생명 부산재무설계센터장
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