정부는 9월에 주거복지 향상의 일환으로 서민들을 위한 '보금자리주택 건설 추진 방안'을 발표했다. 향후 10년간 서민용 주택 150만 가구를 기존 분양가에 비해 15% 저렴하게 공급하겠다는 내용으로, 이에 맞추어 현재 관련 법률 개정이 진행되고 있는 것으로 알고 있다.
분양가 15% 인하 현실성 없어
보금자리주택 공급정책으로 기존의 임대주택 개념에서 완전히 탈피해 평생 살고 싶어할 만한 서민주택을 공급해 국민의 주거복지향상을 꾀하는 것은 집 없는 설움을 겪어본 사람이라면 그 누구라도 반길 일이다. 정부가 보금자리주택을 기존 분양가보다 저렴하게 공급한다는 발상에는 두 손 들어 환영한다. 하지만 전문가로서 분양가 인하를 위한 방안의 실현 가능성에 의문을 던지지 않을 수 없다.
정부가 분양가 인하를 위해 제시한 것은 대한주택공사가 직접 시공을 할 수 있도록 하는 소위 '대한주택공사의 직할시공제'와, 건축물의 일부분에 대해서만 시공하던 전문건설업체에 복합 부분을 시공할 수 있게 해 주는 방안 등이다.
이는 현행 생산 체계를 뒤흔드는 일이다. 결국 건설시장에 큰 혼란을 가져올 뿐만 아니라 외환위기 때보다 더 혹독한 어려움을 겪고 있는 지역 건설업체들의 경영난을 가중시킬 것으로 보인다. 주택공사가 직접 시공하는 경우 지방 중견업체 및 하도급업체의 생존기반 파괴는 물론 지방경제 위축을 가중시킬 수 있다는 사실을 간과해서는 안 된다.
또한 공사를 전문건설업자에게 분할해 계약함에 따라 효율성 저하는 물론 전체 아파트의 품질에 대한 책임이나 성능 보장을 주택공사가 부담하여야 하는 리스크가 크다는 점을 강조하고 싶다.
현재 건설사들은 거의 직접공사비 수준에서 원가를 작성하고 이마저도 최저가로 입찰을 수행하기 때문에 더 이상의 공사비 인하는 어려운 상황이다. 마찬가지로 정부가 공사비를 줄여서 주택공급 가격을 15% 낮추기가 쉽지 않을 것이다. '직할시공제'는 주택공사가 시공과 시공 관리를 직접 수행함으로써 공사비를 낮추겠다는 것인데, 실행 가능성이 그리 높지 않아 보인다.
주택의 실질적인 질을 결정하는 것은 가격뿐만 아니라 기술력과 관리능력 등이 포함된다. 현재 주택공사 보유인력 가운데 공사현장 관리나 공정관리, 안전ㆍ환경ㆍ품질 관리 등에 대한 경험이나 자격이 있는 인력은 상당히 제한적이다.
주택공사가 전문기술 인력을 추가로 고용하거나 건설사업 관리자를 활용해 부족한 능력을 보완하는 방법이 있다고 하자. 이는 오히려 비용 상승요인으로 작용해 정부가 내세운 분양가 인하는 명분에 불과하며, 결국 토지공사와 통합논의의 당사자인 주택공사의 향후 개편구도에 대한 포석이 아닌가 하는 의심을 가지게 한다.
정부가 국정과제로 추진하고 있는 공기업 구조조정, 민영화 등은 민간의 효율성과 창의성을 접목하고자 하는데, 이런 시대적 흐름에 역행하는 발상은 어떤 명분으로도 쉽게 설득되기 어렵다. 또한 주택공사가 법률 개정이라는 방법으로 민간의 시공영역을 빼앗는 부분도 공공성을 스스로 포기하고 조직 비대화를 위한 명분 쌓기에 불과하다.
결국 정부가 내세우는 것처럼 파격적인 가격과 검증되지도 않은 시공능력 및 관리능력으로 양질의 보금자리 주택을 공급할 수 있을지 의문이다.
기술적 타당성등 종합 검토를
지금이라도 보금자리주택에 대한 질적인 부분과 실현 가능한 분양가 절감방안 등에 대한 기술적 타당성과 현실 가능성 등을 면밀히 검토해야 한다. 아울러 객관적인 연구용역을 실시하거나과 각계 전문가나 이해관계자의 의견에도 귀를 기울여야 한다. 정부는 10년 대계를 추진하는 시점에서 진정한 보금자리주택에 대한 정확한 인식과 올바른 정책 추진으로 국민 주거복지를 실현해야 할 것이다.
정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수
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