정부가 재건축 수익성의 핵심 요소인 용적률을 법정 한도인 최고 300%까지 올려주기로 함에 따라 재건축 규제 완화에 대한 대책 실효성이 한층 높아졌다.
용적률 상향 조정과 더불어 ▦소형평형의무건설 비율 완화('60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡ 초과 40%'→'85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%') ▦임대주택의무건설 폐지 조치가 이번 대책에 포함됨에 따라, 그동안 수익성 문제로 사업추진에 발목이 잡힌 재건축 추진 단지, 특히 강남 중층 재건축 추진 단지들이 다시 사업 추진에 나설 것으로 보인다.
실제로 1대1 재건축을 추진중인 대치동 은마아파트의 경우 현재 소형의무비율 규제로는 면적을 줄여야 하기 때문에 재건축이 어려웠다. 그러나 이번 조치에 맞춰 재건축 사업을 모의실험한 결과, 전체 용적률이 법정 한도인 300%까지 올라갈 경우 기존 4,424가구를 최대 5,320가구까지 지을 수 있게 돼 896가구의 일반분양분이 생겨난다.
분양 수익이 생기는 만큼 사업성이 크게 개선되는 효과를 볼 수 있게 된다. 늘어나는 용적률의 절반을 보금자리 주택으로 공급하더라도 정부가 표준건축비를 적용해 조합의 손해는 없다.
강남구 개포주공과 강동구 고덕주공 등 저층 저밀도 재건축 단지의 사업도 재개될 전망이다. 현재 지구단위계획으로 용적률이 200% 수준으로 제한돼 있는데, 용적률이 올라갈 경우 조합원의 주택 면적과 일반분양분이 늘어나 수익성이 좋아지기 때문이다.
그러나 불안정한 대내ㆍ외 금융시장 여건과 불투명한 부동산 가격 전망 등은 여전히 재건축 추진을 가로막는 복병이 될 것으로 관측된다. 전반적인 시장 침체기에서 본격적인 가격 반등을 기대하기 어렵다는 점도 재건축 추진에 걸림돌이 될 것으로 보인다.
스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 "재건축의 주된 목적은 주거환경 개선 외에 자본이득을 목표로 하기 때문에 정해진 추가분담금을 놓고 집값이 하락하는 상황에서는 재건축이 쉽게 이뤄지지 못할 것"이라며 "경제회복에 대한 불확실성이 제거되지 않는다면 가격 상승이나 재건축 사업 활성화도 제한적일 수밖에 없다"고 지적했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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