법적 한도까지 확대된 용적률, 소형평형 의무비율 감소 등 재건축사업의 큰 걸림돌들이 정부의 11ㆍ3 대책 발표로 대거 사라졌다. 수도권의 투기과열지구도 대폭 해제돼 분양가 상한제를 적용 받던 용인, 안산, 화성, 김포, 파주, 남양주 등의 민간택지 아파트도 전매제한 기간이 짧아진다. 부동산 시장 환경의 변화는 곧 부동산 투자 전략의 수정을 의미한다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 "11ㆍ3대책으로 달라진 것이 많기 때문에 보금자리 마련을 준비해 왔던 수요자들은 전략을 새롭게 짜야 한다"며"실거주, 투자 등 목적에 따라 전략을 잘 찾는 것이 중요하다"고 강조했다.
목돈 있다면 재건축 아파트를
11ㆍ3대책을 재건축 규제 완화 정책이라고 해도 지나치지 않을 정도로 재건축 아파트들이 혜택을 받는다. 특히 강남권 재건축 아파트는 지난해 하반기부터 시세가 크게 하락했기 때문에 목돈이 있고 강남 전입 계획을 갖고 있는 투자자라면 강남 재건축 아파트도 고려해볼 만 하다.
가장 큰 수혜가 예상되는 곳은 강남 개포주공과 강동구 고덕주공 등 저층 저밀도 재건축 아파트. 저층 저밀도 재건축 단지는 용적률이 늘어나게 되면 조합원의 주택 면적은 물론 일반 분양분이 늘어 사업 수익성이 높아진다. 강남 개포동 주공1단지는 저층 재건축 아파트 대표 주자이고, 서초구 반포동 주공1단지는 반포주공 아파트 가운데 유일하게 한강을 조망할 수 있다.
투자는 전매 가능한 아파트에
길게는 10년까지 전매를 할 수 없었던 탓에 가져야 했던 부담도 11ㆍ3 대책으로 크게 줄었다. 강남 3구(강남, 송파, 서포구)를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되면서 계약 즉시 전매 가능한 단지들이 있기 때문이다. 이들 단지는 그동안 소유권 이전 등기 이후부터 전매가 가능했지만 투기과열지구 해제 등으로 계약 후 즉시 전매 가능하다.
이중에서도 가장 큰 수혜가 입는 곳은 서울 인기 지역이다. 입지 여건이 좋은 재개발과 뉴타운 분양 물량을 중심으로 관심을 가져볼 만 하다.
대림산업은 용산구 신계동에서 총 699가구 중 263가구를 일반 분양한다. 지하철 6호선 효창공원역과 지하철 1호선 용산역이 가깝고 KTX 용산역 이용이 쉽다.
삼성건설은 마포구 공덕동 공덕5구역을 재개발해 794가구 중 29가구를 이 달에 분양하고, 벽산건설이 구로구 고척동에 '벽산블루밍' 147가구, 대림산업과 삼성물산이 서대문구 가재울뉴타운3구역을 재개발한 '래미안가재울'을 12월에 분양할 예정이다.
실수요자는 분양가상한제 아파트에 관심을
실수요자라면 분양가가 저렴한 분양가 상한제 적용 아파트를 노리는 게 유리하다. 투기과열지구 전면 해제로 전매 제한 기간이 줄어 향후 가격 상승이 예상되는 곳이라면 금상첨화다. 민간택지 중에서도 비과밀억제권역의 경우에는 전매제한 기간이 1년으로 대폭 줄어 든다.
공공택지 가운데 인천 청라지구와 파주 운정지구 등이 전매 제한 완화에서 큰 혜택을 본다. 비과밀억제권역에서 제외됐기 때문에 전매제한이 7~10년에서 3~5년으로 반 이상 줄어든다.
서해종합건설이 청라지구 A22블록에 분양중인 '그랑블' 아파트도 관심을 가져볼 만 하다. 소형평형 의무 완화로 '귀하신 몸'이 될 소형평형 중심이기 때문이다. 단 소형이어서 등기 뒤 2년까지 전매 금지된다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 950만~1,000만원이다.
정민승 기자 msj@hk.co.kr
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