이명박 정부의 사실상 첫번째 부동산 종합 대책인 '8ㆍ21 부동산 대책'은 중장기적으로 주택공급을 확대하고 과도한 규제를 풀어 거래를 활성화하는 한편, 침체된 건설경기를 살리는 데 초점이 맞춰져 있다.
그러나 재건축 규제 완화와 분양가상한제 및 후분양제 보완 등 주택공급 확대를 위한 조치들이 일부 재건축 투자자와 건설업체 봐주기에 무게가 쏠려 있다는 비판도 제기되고 있어 반쪽짜리 대책으로 전락할 우려가 높다.
재건축 탄력 제한적
정부가 ▦재건축 사업 추진 기간 축소(3년→1년6개월)와 ▦안전진단 절차 완화(2회→1회) ▦재건축 후분양제 폐지 ▦층고완화(2종 일반주거지 '최고 15층'→'평균 18층') 등을 추진키로 하면서 재건축 사업이 어느정도 탄력을 받을 것으로 예상되지만 영향력은 제한적일 것으로 보인다.
정부가 규제가 완화되더라도 무분별한 재건축은 허용하지 않겠다는 강경 입장인 데다, 전체 가구수의 60%이상을 85㎡이하로 짓도록 하는 소형평형 의무건립과 증가한 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 임대주택 의무건립제, 용적률 상향 조정 등 재건축 수익성과 직결되는 항목들은 이번 대책에서 제외시켰기 때문이다.
신규 주택 거래활성화
최대 10년에 달했던 전매제한 규정이 21일 분양승인 신청을 하는 단지부터 완화됨에 따라 신규 분양 단지의 거래에 숨통이 트일 것으로 보인다.
특히 수도권의 경우 현행 5~10년이던 전매제한 기준이 면적 및 지역별로 1~7년으로 크게 완화돼 수도권 주택 거래량이 늘어날 것으로 기대된다.
그러나 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제는 그대로 남아 있어 목돈이 부족한 서민들에게는 크게 도움이 되지 못할 가능성이 크다.
미분양 우려 낳는 신도시 공급확대
새로 추가된 인천검단ㆍ오산세교신도시는 수도권 공급확대라는 긍정적 기대보다는 미분양 증가 우려로 이어지고 있다. 입지상 수도권 주택 수요를 대거 흡수하기 어려운데다, 주변 신도시 공급이 잇따르고 경기권에서조차 미분양이 넘쳐나고 있기 때문이다.
정부가 수도권 주택 30만호 공급이라는 목표를 맞추기 위해 급조한 대책이라는 지적도 일고 있다.
지방 미분양 해소엔 회의적
정부가 건설업계의 지방 미분양 부담을 덜어주기 위해 환매조건부로 공공기관을 통해 미분양을 분양가의 70~75% 수준에서 사들인다는 계획이지만 자금력이 충분치 않아 실효성에 의문이 간다.
정부는 대한주택공사와 대한주택보증의 잉여자금 2조원을 활용해 지방 미분양을 사들일 계획. 하지만 이정도 자금으로는 사실상 25만호에 달하는 것으로 알려진 미분양 물량 가운데 1만 가구 정도(1가구당 평균 2억원으로 가정)밖에 해소할 수 없어 큰 도움은 되지 못할 것으로 보인다.
지방 매입임대주택 사업자의 요건을 완화(5가구 이상→1가구 이상, 임대 기간 10년 이상→ 7년 이상, 대상면적 전용 85㎡이하→전용 149㎡ 이하)한 것이나 1가구 2주택 양도세중과 제외 대상에 지방 광역시의 공시가격 3억원 이하 주택까지 확대한 것도 지방 미분양 해소에 어느정도 숨통을 터줄 것으로 보이지만 대부분 지방 미분양 사업지들이 임대사업을 하거나 시세차익을 기대하기 어려운 입지인 경우가 많아 정작 수요가 붙어줄지는 미지수다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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