Q.분당 오피스텔? 인근 아파트? 어떤 것을 사는게 유리할까요
전북 전주에 거주하는 직장인입니다. 대학 1학년, 4학년 자녀 2명을 서울로 유학 보냈습니다. 전주는 집값이 크게 오르지 않아 별 부담 없이 지냈지만, 큰 딸을 서울에 보내면서 서울 등 수도권 집값에 관심을 가지게 되었습니다. 지난 4년여을 지켜보면서 큰 딸을 서울에 보낼 때 소형 아파트라도 사지 않았던 것이 후회 될 정도로 수도권 집값은 무섭게 올랐습니다.
최근 작은 딸 마저 서울로 진학하면서 자녀의 주거안정과 향후 자산가치 상승을 보고 여유자금을 활용해서, 수도권에 주택을 마련하는 것이 어떨까 고민하고 있습니다.
특히 최근 큰 딸이 거주하고 있는 분당의 오피스텔 가격이 상승하면서 딸은 분당 정자동 인근의 소형오피스텔을 사자고 하지만, 저는 비슷한 가격이면 인근의 아파트가 낫지 않을까 하는 생각에 고민하고 있습니다. 아파트와 오피스텔 중에 어떤 것을 사는 것이 유리할까요?
A.
올들어 오피스텔 열풍이 거세게 불고 있습니다. 기존의 신규 분양 오피스텔의 매진사례는 물론이고, 중고 오피스텔의 가격 상승도 이어지고 있어 그 인기를 실감할 수 있지요. 이는 오피스텔 분양시 전매 및 대출 규제 등의 제한요건이 적은 것과, 2001년 이후 신규 오피스텔 공급이 급격히 감소해 수요에 대응하지 못한 것이 가장 큰 원인으로 지적되고 있습니다.
오피스텔은 사무실(office)과 호텔(hotel)을 결합한 용어로 단독세대 및 소호(SOHO)가 증가하면서 수요가 높아져왔습니다. 대부분 도심 내 상업용지에 입지해서, 근접성 및 편익시설이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 전용면적이 적고 거주목적으로 사용하는 데는 한계가 있다는 지적으로 자산가치 상승은 미미했던 것이 사실이지요.
이에 따라 오피스텔은 수익을 보고 투자하는 수익성 부동산이라는 측면에서 접근돼왔고 소액 투자자들에게 꾸준하게 인기를 모아왔습니다. 특히 오피스텔은 임차인이 주택으로 사용하지 않을 경우에는 주택으로 인정하지 않아 보유세 합산 또는 양도소득세 중과도 피할 수 있어 투자자 입장에서는 다주택 보유에 따른 세부담을 피해갈 수 있다는 것도 장점이자 논란거리로 인식돼 왔습니다.
지금 염두에 둘 것은 오피스텔 투자 열기가 지나치게 높아지면서 정부가 9월부터 규제를 강화할 예정이라는 점입니다. 국토해양부는 지난 달 중순 건축물분양법 시행령을 개정해 인구가 50만 명을 넘는 곳에서 공급 물량이 100실 이상인 오피스텔은 분양권 전매를 금지하기로 했습니다.
서울ㆍ인천ㆍ수원ㆍ성남ㆍ안양ㆍ부천ㆍ용인ㆍ고양ㆍ안산(대부동 제외) 등 웬만한 인기지역은 모두 이 규정의 적용을 받게 되며, 분양 받은 오피스텔은 소유권이전 등기일 까지 이를 되팔 수 없어 향후 인기는 떨어질 것으로 보입니다.
또 이들 지역에서는 100실 이상을 분양할 경우 분양물량의 10∼20%는 해당 시ㆍ도에서 6개월 이상 거주한 20세 이상인 자에게 우선 분양하도록 해 타 지역 거주자들의 당첨 기회도 줄어들게 됐습니다.
오피스텔은 주택법상 실제 사용용도와 관계없이 사무실로 인정하므로 청약통장 자격은 그대로 유지되는 장점이 있는 반면, 세법에서는 실질과세 원칙을 적용해 주택 용도로 사용하게 되면 주택으로 간주하여 보유세 합산 및 양도소득세가 중과됩니다.
문의하신 분당 정자동은 분당선과 신분당선 환승역으로 분당에서도 오피스텔 입지로 가장 각광 받는 지역 중 하나입니다.
분당의 아파트 시장이 침체되기 시작한 2007년6월 파라곤 오피스텔 78㎡는 2억1,000만원을 호가했으나 이후 지속적으로 상승해서 현재는 최고 2억9,000만원에 육박하고 있습니다. 이 같은 현상 역시 오피스텔이 이상 인기라는 측면에서 이해할 수 있습니다
동양파라곤 78㎡의 경우 현재 매매가는 2억5,000만~2억9,000만원이고, 전세가격은 1억1,000만~1억3,000만원(보증금 1,000만원/ 월세 80만~95만원)으로 월세수입 등을 기준으로 한 세전 연간 수익률은 평균 4% 수준입니다.
그러나 오피스텔은 수익을 기대하고 투자하는 수익성 부동산이라는 측면에서 볼 때 현재의 4% 수익률은 향후 추가적인 가격 상승을 기대하기에는 무리라고 보일 만큼 상승한 수준으로 판단됩니다.
따라서 질문자와 같이 향후 자녀의 주거안정과 자산가치 상승을 고려하는 입장이라면 오피스텔투자 보다는 아파트 투자를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 정자동 동양파라곤 78㎡를 투자할 자금으로 죽전 도담마을 77㎡를 대출 없이 매입할 수 있고 전세가격도 비슷한 수준에 형성돼 있습니다.
특히 용인지역은 올들어 가격 하락으로 실수요자들에게는 매수에 유리한 조건을 요구할 수 있다는 것도 매력입니다. 죽전은 지하철이나 버스 등 대중교통수단을 이용해서 서울로 진입이 수월하고 주거환경도 뛰어납니다.
다만 분양가상한제 시행으로 하반기 광교신도시 등 대체할 만한 신규아파트 분양이 대기하고 있어 매입시기를 내년상반기까지 지켜보면서 선택하는 신중함이 필요할 것으로 보입니다.
우리은행 PB사업단 부동산팀장 안명숙
정리= 문준모 기자 moonjm@hk.co.kr아침 지하철 훈남~알고보니[2585+무선인터넷키]
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