Q.증여세 줄이려‘주택+대출’ 함께 증여했는데 세금이 더 많이 나왔어요
지금 살고 있는 집 외에 아파트를 하나 더 가지고 있는 저는 어떻게 세금을 덜 내고 아들에게 증여를 할까 고민해왔습니다. 얼마 전 주변에서 ‘부담부 증여’(증여한 재산과 딸린 채무를 함께 이전해 주는 것)를 하면 세금을 아낀다는 말을 듣고, 없던 대출까지 받아 아파트를 부담부 증여로 아들에게 등기이전 했습니다. 등기절차를 마친 후 황당한 사실을 알게 됐습니다. 단순 증여보다 세금이 더 많이 나온다는 것입니다. 다른 사람은 부담부 증여를 통해 세금을 줄였다는데 왜 저만 세금이 더 많이 나온 것일까요?
A. 부담부 증여 전에 확인하세요
부담부 증여가 2주택자에게는 오히려 불리하다는 것을 모르셨군요. 부담부 증여를 하면 세금이 줄어드는 부동산이 있는 반면, 오히려 세금이 더 늘어나는 부동산이 있습니다.
부담부 증여를 쉽게 설명하자면, 6억원 짜리 아파트를 자녀에게 물려줄 때 1억원의 대출채무까지 함께 물려주는 것으로 1억원은 양도세가 부과되고 5억원에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 양도세는 물려준 부모에게 부과되고, 증여세는 물려받은 자녀가 내게 됩니다.
만약 A씨가 1세대1주택으로 비과세나 일반세율로 적용 받았다면 절세효과가 컸을 것입니다. 하지만 A씨의 경우 2주택자로서 채무 부분은 양도세율이 50% 중과세로 적용됩니다. 부담부 증여가 부동산의 종류, 증여가액 및 채무액에 따라 그 효과는 달라짐을 보여주는 것이죠.
다주택자와 더불어 부담부 증여의 역효과가 나는 대표적인 부동산으로 비사업용 토지를 꼽을 수 있습니다. 비사업용 토지의 경우 양도세율이 양도소득금액의 60%로 중과세율로 적용되므로 3주택 이상자와 함께 (미등기자산 세율 70%를 제외하면) 최대세율로 적용됩니다.
이때 양도차익이 클수록 양도세부담이 커짐으로써 역효과가 배로 증가하게 됩니다.
단지 세율만 문제가 되는 것은 아닙니다. 당장은 눈에 띠게 양도세를 절세하더라도 채무상환능력부분에서 다시 걸림돌이 있습니다. 채무를 승계시켰지만 대학생인 자녀가 소득원이 없다면 결과적으로 증여한 부모가 이자와 원금을 상환하는 것이기 때문에 이후에 또 증여세가 과세될 위험이 있기 때문입니다.
국세청에서는 증여재산에 담보된 채무의 상환여부와 상환자금의 출처를 점검해 채무를 부모 등이 대신 갚아주거나 가공 채무임을 확인한 경우 증여세로 과세하는 사후관리 시스템이 실행되고 있습니다. 증여 후 몇 년이 지나서라도 대출상환부분을 명확히 하지 않으면 재차 증여로 과세될 수 있는 것입니다.
즉 수익이 나는 상가 부동산이라면 그 수익으로 대출금상환이 가능하므로 소득원이 없는 자녀도 가능하지만, 비수익성 부동산 즉 주택이나 나대지라면 소득원이 없는 자녀에게 증여시 대출상환에 대한 자금출처까지 생각해서 실행해야 합니다.
상담을 하다 보면 양도소득세 뿐만 아니라 종합부동산세를 줄이기 위해 부담부 증여를 이용하는 사람들도 있습니다. 이는 종합부동산세에 대해 잘못 알고 있기 때문입니다. 부담부 증여로 주택 명의를 미혼자녀에게 넘겨주거나, 남편과 아내가 공동명의로 바꾸더라도 종부세에는 전혀 영향을 미치지 못합니다. 주택이나 나대지 모두 세대별 합산이기 때문에 세대가 분리되어 있지 않는 한, 배우자나 직계 존비속에게 증여하더라도 종합부동산세 측면에서 아무런 효과를 보지 못합니다.
그럼 어떤 부동산이 부담부 증여의 효과를 보게 되는 것일까요. 양도세율이 증여세율보다 낮게 적용 받는 부동산에서는 효과를 볼 수 있습니다. 예를 들면 ▦1세대1주택이나 ▦사업용 토지 ▦일반 상가건물 등이 여기에 해당되는데 양도세가 비과세되는 경우나 일반세율을 적용 받는 경우라면 일정금액까지는 양도세가 증여세보다 작아서 전체적으로 세금을 줄이는 작용을 하기 때문입니다.
마지막으로 부담부 증여나 단순 증여를 할 경우 공통적으로 피해야 하는 부동산이 있습니다. ▦증여 후 5년 이내 처분해야 하는 부동산이나 ▦수용이 예상되는 부동산 ▦8년 이상 직접 농사지은 농지 ▦가격하락이 예상되는 부동산 ▦1986년 12말 이전 취득한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지는 피해야 합니다. 이는 증여를 함으로써 증여자의 세제상 유리한 측면이 사라져 오히려 과중한 양도세 부담만 지게 됩니다.
세금을 절세하기 위해 대출을 승계했다가 오히려 세금이 배로 커져 뒤늦게 후회하기 보다는 증여 실행 전 세무전문가와의 충분한 상담을 거쳐 판단하는 것이 절세의 지름길이자 진정한 재테크라 하겠습니다.
김언정 우리은행 PB사업단 세무사 정리=이진희기자 river@hk.co.kr
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