서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태 등 미국의 금융시장 불안과 전 세계적인 경기 침체의 영향으로 지난해부터 미국 내 부동산 가격이 급락하고 있다. 하지만 국내 전문가들 사이에선 ‘지금이 오히려 미국 부동산을 살 호기’라는 주장도 나온다. 실제 올해 들어 미국 유학 및 연수자 부모 등을 중심으로 미국 부동산에 대한 투자문의가 늘고 있다. 이에 따라 매주 화ㆍ금요일 두 차례 국내 투자자들에게 유용한 미주 부동산 정보를 제공하는 ‘미주 투자 가이드’를 신설합니다.
미국 로스앤젤레스의 밸리에 거주하는 한 40대 부부는 지난해 12월 포터랜치에서 숏세일로 나온 ‘그림 같은’ 주택을 보고 한눈에 반했다. 이 부부는 불과 1~2개월 전까지만 해도 70만~75만달러를 호가하던 이 집을 65만달러에 사겠다고 은행에 구매 신청을 했다. 그리고 이 제안이 받아들여져 5월 2일 꿈에 그리던 집으로 이사를 했다.
최근 미국 현지는 물론 국내 예비 투자자들 사이에서 가격이 저렴한 미국 ‘숏세일’ 주택에 대한 관심이 높아지고 있다.
숏세일(short sale)이란 모기지 대출금을 완납하지 못한 상태에서 집을 파는 일종의 급매물. 은행이 모기지 대출 중 완납하지 못한 부분을 탕감해주는 전제 하에 집을 매각하는 방식이다. 집주인 입장에서는 가격이 계속 떨어지는 집을 처분해 대출 부담에서 해방된다는 장점이 있고, 구매자도 시세보다 싸게 살 수 있어 매력적이다. 은행도 차압보다는 숏세일이 상대적으로 비용이 덜 들어 울며 겨자먹기 식으로 숏세일을 허용하는 추세다.
이처럼 3자간 이해관계가 맞아 떨어지면서 미국 내에서 숏세일이 급증하고 있다. 하지만 숏세일로 나온 부동산이라고 무조건 ‘올인’ 했다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 요망된다.
숏세일의 가장 큰 단점은 구매 절차가 끝날 때까지 너무 많은 시일이 소요된다는 점. 통상 숏세일 성사 기간은 60~90일 정도지만, 실제로는 그보다 훨씬 오래 걸리기 마련이다. 5~6개월 이상 기다렸다가 은행으로부터 ‘숏세일 불가’ 통보를 받는 경우도 허다하다.
숏세일 처리가 늦어지는 것은 최근 부동산 가격 하락세가 지속되면서 은행에 숏세일 신청이 쇄도하고 있기 때문이다. 1,2차 모기지 렌더(대출 중개업체)가 숏세일에 쉽게 동의를 해주지 않는 것도 한 원인이다. 설사 진행이 잘 되다가도 막판에 은행이 숏세일을 거절하는 경우도 잦다.
절차도 복잡하다. 집주인이 은행으로부터 숏세일에 대한 승인을 받으려면 ▦모기지액보다 싸게 집을 매각해야 하는 이유 ▦소득증명 ▦최근 은행 명세서 ▦소득서 명세서 ▦그간의 집 소유관계 등과 관련된 서류를 은행에 제출해야 한다.
이처럼 복잡한 절차와 은행의 무관심으로 시일을 질질 끌게 되면, 기다림에 지친 바이어가 손을 떼는 경우가 흔하고, 절차가 진행되는 동안 이자율이 올라가 바이어의 사전 융자 승인이 무용지물이 되는 경우도 자주 발생한다.
현지 부동산 전문가는 “숏세일로 나온 부동산을 사려고 수개월을 기다리다 결국 허탕을 치는 구매자들이 다수 발생해 신중한 접근이 요구된다”면서 “숏세일로 나온 주택은 가격 메리트가 있는 만큼 관심을 둘 필요가 있지만, 은행으로부터 에스크로(명의이전이 이뤄질 때까지 결제대금과 관련 서류 등을 은행이 보관하는 제도)를 받았는지 여부 등을 꼼꼼히 따져보는 게 중요하다”고 조언했다.
미주한국일보 부동산팀 정리=송영웅기자 herosong@hk.co.kr
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