서울에 사는 J씨는 오래 전부터 보유해 오던 강북의 낡은 주택을 3년 전 아들에게 증여했다. 주변일대가 재개발 사업 예정지역으로 지정돼 조만간 대규모 아파트단지가 조성될 것이라는 정보를 얻었기 때문이다.
J씨는 보유하고 있던 2주택 중 강북의 주택을 아들에게 주고 나면 매년 종합부동산세 부담도 줄이고, 시세보다 낮은 기준시가로 주택을 증여한 뒤 나중에 아들이 집을 팔더라도 상당한 보상금액을 되돌려 받을 수 있다(시세차익)는 생각에 뿌듯했다.
예정대로 아들에게 물려준 주택이 재개발 절차에 들어가자 J씨는 세금관계를 묻기 위해 은행의 세무전문가를 찾았다가 깜짝 놀랐다. 소득세법상‘부당행위계산 부인’으로 인해 내야 할 양도세가 보상받을 금액의 절반에 가깝다는 사실을 전해 들었기 때문. J씨는 아들 명의의 주택을 파는 것을 포기해야 했다.
‘부당행위 계산 부인’은 부모 등 특수관계자로부터 증여받은 자산을 5년 내에 양도할 경우 당초 증여자(원 소유자)가 직접 양도한 것으로 보아 세금을 계산하는 것을 뜻한다. 이는 양도소득세를 부당하게 줄이려고 고의적으로 증여를 함으로써 세금을 피하려는 의도를 막기 위한 규정이다.
다시 말해 증여를 받은 아들(수증자)이 납부한 증여세와 이를 3자에게 매각할 때 나오는 양도소득세를 합한 금액이 증여를 해준 아버지(당초 증여자)가직접 팔았을 때를 가정해서 나오는 양도소득세 보다 적으면 당초 증여자에게 세금을 부과한다는 것이다.
‘수증자의 증여세+양도소득세<원 소유자의 양도세’이면 원 양도세 기준으로 세금을 내야 하는셈이다.< p>
예컨대 J씨 경우, J씨가 집을 아들에게 주지 않고 자신의 소유로 직접 판 것처럼 세금을 계산하면 2주택으로 인한 중과세(50%)에 해당돼, 아들이 증여를 받고 팔았을 때(증여세+양도소득세) 내야 하는 세금보다 훨씬 많은 부담이 생긴다. 이 사실을 모르고 팔았다간 세금을 더 내야하고 아들에 대한 증여(단 납부한 증여세는 환급)도 무효가 된다. 따라서 주택 매각에 대한 의사결정을 최초 증여일로부터 5년 이후에 하는 게‘부당행위 계산 부인’을 피할 수 있는 방법이다.
다만 본인 의사와 관계없이 국가정책 또는 관련 법상의 강제수용이나 보상, 협의매수 등에 의해 양도 시기를 임의적으로 미룰 수 없다 하더라도 예외 없이‘부당행위 계산 부인’의 적용을 받으므로 다소 억울하게 과다한 세금을 내야 하는 경우도 생길 수 있다.
내용이 어렵고 복잡하지만 행동방침은 간단하다.
만약 자녀에게 부동산을 물려주고 5년 안에 팔 생각이라면 정확한 세금부터 미리 계산하라는 것이다. 세금보다 시세차익이 월등히 많으면 팔고, 시세차익이 적으면 판매시기를 미루는 게 상책이다.
이정걸 국민은행 아시아선수촌PB센터 PB팀장
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