반값 아파트가 올해 10월중 경기 안산시 혹은 군포시에서 처음 시범 분양된다. 또 분양가 산정 시 과도한 택지비 제한, 마이너스 옵션제 의무 도입 등 분양가 상한제와 관련한 세부 규정을 보완, 올해 9월부터는 아파트 분양가가 20% 정도 내려갈 전망이다.
건설교통부는 16일 이 같은 내용을 골자로 하는 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련해 입법 예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 9월부터 분양가 상한제와 분양가 공시제도가 민간택지로 확대 적용되는 것을 주요 내용으로 하는 주택법이 최근(4월 20일) 개정된 데 따른 후속 조치다.
반값 아파트 공급지역은 대한주택공사가 사업을 하는 안산시 신길, 군포시 부곡 택지지구 중에서 선정될 예정이다. 건교부는 이 중 한 곳을 7월중 반값아파트 분양지구로 확정, 토지임대부 및 환매조건부 주택을 각각 200가구 이내에서 분양키로 했다.
정부는 택지비 책정과 관련, 주택법 공포일 이전에 매입한 토지는 매입가 전액을 인정키로 했으나, 감정평가 산정금액의 120%를 넘지 못하도록 했다. 기본형 건축비는 지방자치단체가 5% 이내에서 탄력적으로 조정할 수 있게 된다.
마이너스 옵션제는 9월부터 의무적으로 도입되며, 품목과 가격은 7월중 기본형 건축비와 함께 고시된다. 플러스 옵션제는 발코니 확장공사를 제외하고는 금지된다.
이와 함께 현재 3~10년인 수도권 아파트 전매 제한의 경우 투기과열지구 여부에 관계없이 최소 5년으로 늘어나는 등 전매제한이 한층 강화됐다. 전매제한이 없던 지방 비투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이상 민간아파트도 매입 후 6개월간은 전매를 할 수 없게 된다.
이에 따라 정부는 앞으로 민간 아파트 분양가의 거품이 상당부분 빠질 것으로 내다봤다. 정부는 분양가상한제가 시행되면 아파트 분양가가 현재에 비해 16~25%(평균 20%) 내려가고, 현 시세와 비교해서는 21~29%(평균 25%) 정도 떨어질 것이라고 밝혔다.
건설교통부가 실시한 시뮬레이션에 따르면 분양가가 평당 1,500만원인 서울의 34평형 A아파트의 경우 분양가 상한제를 적용하면 분양가가 평당 1,150만원으로 25% 하락 했다. 이 아파트의 현 시세(평당 1,600만원)와 비교하면 인하 효과는 29%에 달한다.
또 분양가가 평당 860만원인 대구 B아파트 34평형은 상한제가 적용되면 평당 670만원대로 현행보다 22%가 내려간다. 시세(평당 910만원)에 비해서는 26% 낮아진 수치다. 이는 땅값을 감정가로 인정하고, 건축비는 현재 공공택지 내 분양가 상한제에 적용하고 있는 기본형 건축비를 적용해 추산한 것이다.
마이너스 옵션제 도입에 따른 분양가 인하 효과도 기대해 볼 수 있다. 마이너스 옵션이란 벽지 등 일부 품목을 소비자가 선택할 수 있는 제도다. 건설업계는 마이너스 옵션 항목이 전체 분양가에서 차지하는 비중을 5~10%로 보고 있다.
그러나 실제로 분양가가 정부의 기대 만큼 내려갈 것인지는 불투명하다는 반론도 제기되고 있다.
정부가 택지비 인정 범위를 애초 '감정평가 금액'에서 '감정평가액+가산비'의 120%까지 확대한 데다, 등기부등본에 기재된 금액도 포함시키기로 하는 등 사실상 실제 매입가를 거의 인정해주기로 해 분양가 인하 효과가 당초 예상보다 줄어들 것이라는 지적이다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 "수도권의 경우 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 60%를 넘을 정도로 절대적"이라며 "사실상 실제 토지 매입비를 다 인정해주고, 건축비만 규제해서는 (분양가를) 많이 내리기 어려울 것"이라고 말했다.
10% 안팎의 분양가 인하가 기대되는 마이너스 옵션제도 숫자상으로만 나타나는 인하에 그칠 수 있다는 지적이 나오고 있다.
건설업계 관계자는 "마이너스 옵션 품목 자체가 대부분 아파트 입주에 꼭 필요한 것이어서 소비자가 개별적으로 비용을 부담해야 하기 때문에 건설사가 대량 구매해 시공하는 것보다 비용이 더 들 수도 있다"고 지적했다.
전태훤 기자 한창만기자
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