Q: 국민주택기금로부터 2,000만원의 융자를 받아 수원의 32평형 주공아파트에 입주해 살던 중 동탄 신도시 아파트를 분양받았습니다. 입지 요건이나 투자 목적을 고려할 때 동탄이 유리할 것 같아 수원의 주공아파트를 팔아서 동탄 아파트 중도금을 마련했습니다. 1가구 1주택자의 경우 3년 보유시 양도소득세가 비과세 되기 때문에 수원 아파트 구입 당시 잔금 납부일을 기준으로 3년이 되는 날자에 아파트를 처분했습니다. 잔금 납부 두달 후 소유권이전등기를 해 등기접수일로부터 따지면 보유기간이 3년이 안 되기 때문에 혹시 있을지도 모를 세무간섭을 피하기 위해 잔금납부 영수증과 분양계약서, 입주자관리카드까지 첨부해 비과세 신고까지 했습니다. 그런데 아파트 처분 후 3개월 정도 지나 세무서로부터 1억 2,000만원의 양도차익에 대해 3,150만원의 양도소득세를 부과하겠다는 예고통지를 받았습니다. 어떻게 된 일인가요?
A: 1가구 1주택자는 주택 3년 보유 시 양도소득세가 비과세되며, 서울 과천 및 5대 신도시(일산 분당 평촌 중동 산본) 지역은 3년 보유 외에 2년 거주 요건을 갖춰야 합니다. 질문자의 경우 3년 보유시 양도소득세가 비과세될 수 있는데, 문제는 수원의 아파트를 구입한 시점을 언제로 보느냐에 따라 비과세 될 수 있는 시점이 달라진다는 점입니다.
소득세법상 양도 또는 취득 시기는 잔금청산일이 원칙입니다. 단 잔금청산일 전에 소유권이전 등기를 접수하거나 잔금청산일이 불분명한 경우에는 등기 접수일을 양도(취득) 시기로 봅니다.
그러나 질문자는 국민주택기금의 융자를 잔금 대출에 이용한 것으로 보이는데, 이 경우 주택 취득 시기는 잔금 납부일이 아니라 소유권이전 등기 접수일이 됩니다.
유의할 것은 잔금대출은 분양받은 사람 명의로 소유권이전 등기가 이뤄짐과 동시에 근저당설정 후 분양업체에 지급된다는 점입니다. 즉 소유권이전에 관한 등기 접수가 먼저 이뤄진 뒤 잔금 지급이 일어나므로 취득 시기는 소유권이전 등기 접수일이 되는 것입니다.
질문자의 경우 3년 전 수원의 주공 아파트를 분양받으면서 국민주택기금으로부터 2,000만원의 융자를 받기로 계약하면서 2,000만원을 제외한 분양금액을 납부하고 입주했을 것입니다. 당연히 입주 지정일에 분양계약서상 잔금을 납부하고 입주했기 때문에 잔금납부일을 취득일로 여겨 이로부터 3년이 되는 시점에 아파트를 처분, 1가구 1주택 비과세에 해당한다고 생각했을 것입니다. 하지만 실제로는 국민주택기금의 2,000만원 융자금은 2달 후 소유권 이전 등기가 이뤄진 뒤 본인 명의로 대출돼 분양업체에 지급된 것입니다. 따라서 취득시기는 등기 접수일이 되는 만큼 3년 미만 보유에 해당돼 양도소득세 과세 대상이 되는 겁니다.
이처럼 아파트를 신규 분양받거나 기존 아파트를 취득하면서 잔금 대출을 활용할 경우, 취득 시기가 등기 접수일이 된다는 점을 명심하고 아파트를 처분할 때 잔금일자에 여유를 두고 거래하는 것이 현명합니다. 취득 또는 양도 시기는 비과세 판정, 세율 적용, 장기보유 특별공제율 적용 등에 있어 보유기간 계산의 중요한 근거가 되므로 양도 전에 꼭 검토를 해야 합니다.
정리=송용창기자 hermeet@hk.co.kr도움말=우리은행 AD센터 세무컨설턴트 금두희 차장 kdh6905@wooribank.com
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