1·31 대책을 끝으로 정부의 집값 잡기용 금융정책이 사실상 마무리 됐다. 대출시장에 쳐진 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 신용등급평가의 ‘3중 그물’을 뚫고 더 나은 조건으로, 더 많은 대출을 받으려면 어떻게 해야 할까.
은행 관계자들은 우선 대출 희망자는 신용등급을 착실히 높여 놓을 것을 권한다. 신용도에 따라 대출한도가 크게 달라질 수 있기 때문이다. 정부는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트라도 가격이 6억원 이하이고 총대출금이 1억~5,000만원이라면 DTI 60% 규제를 대출자의 신용등급에 따라 은행이 차등 적용하는 것을 허용한다는 방침이다.
즉 신용등급이 높아지면 DTI를 60% 이상까지 인정 받아 대출금이 그만큼 늘어나게 된다. 또 현재 은행들이 신용등급에 따라 최고 연 1%까지 차별화하고 있는 신용대출 금리체계도 주택담보대출에 그대로 적용될 전망이다.
그렇다면 신용관리는 어떻게 해야 할까. 우선 연체 관리를 잘해야 한다. 부정적인 기록이 있으면 대출 불가 판정을 받을 확률이 높기 때문이다. 불가피하게 연체를 하더라도 3개월을 넘기지 않는 것이 좋다. 주거래은행 집중도 및 해당 은행의 실적도 신용도에 상당한 영향을 미친다.
이는 대출한도 뿐 아니라 대출금리에도 영향을 미칠 수 있다. 대출 신청을 위해 단기간 신용조회를 자주 받는 것은 절대로 피해야 한다. 금융기관은 신용조회가 많은 것을 ‘금융기관으로부터 대출거부가 많았다’는 신호로 해석할 수 있다. 신용평가기관 관계자는 “특히 2금융권에 신용조회 기록이 있다면 은행권 대출이 거부될 가능성이 매우 높다”고 말했다.
국민은행 개인소여신부 고광래 팀장은 “개인신용평가를 잘 관리하면 엄격한 DTI 기준을 조금이나마 완화할 수 있고, 이자도 낮출 수 있다”며 “현재 신용상태가 좋지 않더라도 6개월~1년 노력하면 충분히 만회할 수 있으니 미리미리 신용관리를 해야 한다”고 말했다.
DTI 규제는 매년 대출자의 소득 중 대출원리금 상환액의 비중에 따라 대출한도를 제한하는 것이다. 따라서 더 많은 대출을 받기 위해서는 대출기간을 길게 하고 기존 대출을 최소화하는 한편, 가족의 소득을 모두 더하는 등의 방법으로 소득을 늘려야 한다. 특히 인정 소득이 불투명한 자영업자는 구체적 ‘사업계획’ 을 제시하는 것이 좋다.
봉급생활자가 많이 사용하고 있는 마이너스 통장의 경우 실제 대출이 없더라도 한도 금액 모두를 대출로 인정하기 때문에 필요 없는 마이너스 통장은 즉시 없애야 한다.
정부의 주택대출 억제 정책 초기에는 LTV가 주 타깃이었지만, DTI 규제가 더 강력해지면서 LTV 관리의 중요성은 상대적으로 적어졌다. 하지만 투기지역의 경우도 대출만기 10년 초과, 6억원 이하 아파트의 경우 LTV를 60%까지 인정하므로 장기 대출을 하는 것이 유리하다.
정영오 기자 young5@hk.co.kr
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