지난해의 주택시장을 돌아보면 수도권에서는 신규공급 물량의 부족과 양도세 강화로 인한 주택동결효과로 인해 주택의 공급물량 부족현상이 촉발되었고, 국지적인 수급불균형은 버블세븐이라는 신조어를 낳았다.
정부의 정책 실패와 그로 인한 부동산 폭등으로 시장은 혼란스럽고, 국민들은 허탈감과 동시에 허황한 신기루를 곱씹어야 했다. 분양가 광풍의 근원지가 되었던 판교발 사회실험은 그리 성공적인 것 같지 않다.
정부가 정책을 수행함에 있어서 한 번의 실수도 용서받기 어렵겠지만, 새해에 신규주택이 공급될 예정지역인 뚝섬, 은평뉴타운 등에서도 동일한 오류의 개연성이 높아 주택시장의 불안감은 해소되지 않고 있다.
주택시장을 겨냥한 정부의 지속적인 시장안정화 대책은 시장에 내성을 키우는 결과를 낳았고, 폭등하는 주택가격은 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들의 희망을 멀어지게 했다. 전체주택재고의 3% 정도에 해당하는 신규주택시장의 공급량은 나머지 97%에 상당하는 기존주택시장에 주택가격폭등의 형태로 영향을 주었다.
종합부동산세와 양도소득세 등 세제의 변화에 따른 주택보유자의 대응도 정책당국의 의도와는 달리 나타났다. 종합부동산세에 대한 부담을 느끼는 시기와 양도소득세 중과유예기간이 맞물리면서 부분적인 급매물이 연말에 시장에서 소화되기는 했지만 결과적으로는 주택동결현상과 조세전가의 양태로 나타난 것이다.
분양원가 공개와 관련된 논쟁은 정부와 업계, 그리고 국민간의 깨어진 신뢰관계를 극명하게 보여주는 부분이다. 기업 고유의 영업활동과 관련된 사항에 대해 국민이 이토록 지대한 관심을 갖고 유리컵같이 투명하게 감시하려고 하는 영역이 있나 하는 의구심이 든다. 어떤 의미에서는 넘어서는 안 될 선을 넘어버린 듯한 안타까움이 느껴진다. 한마디로 부동산시장은 정부의 처방과는 무관한 반응을 보여 왔다.
한편으론 이러한 부동산 광풍은 정부의 적극적인 시장개입을 유도하였고 결과적으로 부동산시장의 투명화와 과학화를 가능케 한 단초를 제공했다. 주택가격공시제와 실거래가, DTI 등은 정부의 과감한 결단의 열매라고 볼 수 있다.
새해의 주택시장을 움직이는 요인으로 저금리 기조의 지속과 입주물량의 부족, 주택공급량의 부족 등은 주택시장을 상승시키는 방향으로 작용할 것이다.
반면에 부동산시장의 안정기조를 유지하려는 정부정책과 주택자금 대출규제 등은 주택시장을 하락시키는 방향으로 작용하게 될 것이다. 또한 새해엔 대통령선거라는 변수로 인해 정책변화에 대한 가능성이 열려있지만, 주택가격이 안정되지 않는 상황에서 규제완화에 대한 기대를 하기는 어렵다.
이렇게 거시경제적인 요소와 부동산시장 내부의 요소 등 불확실성으로 인해 꼬여있는 실타래를 풀기 위해서 지금 주택시장에 필요한 것은 정부의 시장기능에 대한 전폭적인 신뢰회복이다. 또한 시장을 신뢰하는 정부의 자세를 국민은 신뢰해야 한다.
주택시장의 순기능과 능동적인 역할을 위해서는 투명하고 원활한 부동산거래를 유도하여 시장의 순환문제를 해결하고, 지나치게 수요자 중심의 공급을 저해하는 공급규제를 완화하는 것이 필요하다.
또한 어느 누구라도 국민주택 규모 이하의 주택 정도는 언제든지 적절한 가격으로 신규 공급받을 수 있다는 믿음을 주는 것이 필요하다. 새해에는 정부의 정책을 신뢰하는 국민들을 실망시키는 일은 더 이상 없어야겠다. 무너진 신뢰를 회복시키는 주택정책을 고대한다.
유선종 건국대 부동산학과교수
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