Q : 청약통장을 가지고 있는 43세의 무주택(10년) 직장인입니다. 그런데, 얼마 전에 부모님이 1가구 2주택으로 내년부터 양도세가 중과된다면서 보유하고 계신 주거형 오피스텔 1채를 증여해 주셨습니다. 이런 경우 아파트 청약 시 무주택 자격으로 청약이 불가능한가요?
A : 내년부터 1가구 2주택자에 대해서 양도소득세가 50% 중과세되기 때문에 올해 내에 주택을 처분하거나 자녀에게 사전 증여하는 경우가 많아지고 있습니다. 현재는 1가구 2주택자라 하더라도 양도차익의 정도에 따라 9∼36%로 차등해서 세율이 적용되고 있습니다. 3년 이상 장기 보유한 사람에게 혜택을 주는 장기보유특별공제혜택도 없어집니다. 또 1가구 2주택자라도 1년 이상 거주한 1채는 기준시가로 양도세를 계산해 왔지만 내년부터는 2채 모두 실거래가가 적용돼 다주택자의 세금 부담이 커집니다.
한편 소득세법은 실질과세원칙으로 오피스텔이라 하더라도 실사용 용도를 주거로 사용하고 있으면 주택으로 간주합니다. 그래서, 많은 사람들이 오피스텔을 주택으로 생각합니다.
엄밀히 말하면, 오피스텔은 건축법상에서 ‘업무시설’로 분류하고 있습니다. 다만 주거형 오피스텔은 업무시설에서 거주를 하는 것으로 실질적으로 주거 용도로 사용하고 있기 때문에 세법에서만 주택으로 간주하고 있는 것입니다. 아파트 청약에 관한 근거법인 ‘주택공급에 관한 규칙’은 오피스텔을 여전히 업무시설로 보고 있으며 주택으로 간주하지 않습니다.
질문자의 경우 부모로부터 증여받은 오피스텔 1채만 가지고 있는 경우, 세법상에서는 주택으로 간주해 1주택자이지만 청약을 할 때에는 무주택자인 것입니다. 따라서 지금까지 유지해 온 ‘40세 이상 10년 무주택’ 자격은 그대로 유지돼, 투기과열지구 내 공공택지개발지구에서 공급되는 아파트 청약 시 최우선 공급대상이 됩니다.
투기과열지구 내 공공택지개발지구에서 공급되는 민간건설 중형국민주택 또는 전용면적 25.7평 이하의 민영주택은 청약자격 1순위자 중에서 40세 이상 10년 무주택 세대주에게 공급물량의 40%를 최우선으로 공급하고, 청약자격 1순위자 중에서 35세 이상 5년 무주택 세대주에게 공급물량의 35%를 우선 공급하며, 나머지 25%는 청약자격 1순위자에게 공급합니다.
청약 1순위 자격은 청약통장에 가입한지 2년이 지나면 주어집니다. 다만 투기과열지구에서는 1순위자라 하더라도 최근 5년 이내에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택자 이상이거나 2002년 9월 5일 이후 청약통장 가입자의 경우에는 세대주가 아니면 1순위 자격이 제한됩니다. 물론 2순위로는 청약을 할 수 있습니다.
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부동산컨설턴트 김용환 yonghwan@wooribank.com
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