토지임대부 분양제가 도입되면 아파트 입주자들의 부담이 얼마나 줄어들 수 있을까. 토지임대부 분양은 쉽게 말해 분양가를 구성하는 두 축인 토지비용과 건축비용 중 건축비용만 내고 입주할 수 있게 하는 것이다. 토지는 소유권을 가진 국가가 입주자에게 임대해주고, 입주자는 임대료를 내야 한다.
대한주택공사 산하 주택도시연구원이 지난해 청와대에 제출한 보고서에 따르면 서울 강남구 개포동 구룡마을을 개발해 50평형 아파트를 지을 경우 건축비는 2억7,000만원, 토지비용은 9,000만원으로 예상됐다. 2억7,000만원만 내면 입주가 가능하며 토지임대료는 추후에 납부하면 된다. 토지 임대료는 환급이 가능한 보증금으로 9,000만원을 일시 납부하거나 월 30만원씩의 임대료로 낼 수 있다. 물론 두 방안을 절충할 수도 있다.
송파 신도시에 50평형 아파트를 지을 경우 건물가격은 2억7,000만원으로 동일하지만 토지비용은 5억6,000만원으로 뛰게 된다. 2억7,000만원만 있으면 입주할 수 있지만 이후 보증금 5억6,000만원을 일시에 내거나 월 185만원씩 납부해야 한다. 인근 50평형 아파트 시세가 15억원이라는 점을 감안하면 비교적 저렴한 가격이다.
이 셈법을 판교신도시 44평형 아파트에 대입해도 비슷한 결과가 나온다. 44평형의 경우 채권 매입액을 제외한 순수 분양가는 건축비용 2억2,000만원, 토지비용 3억3,300만원을 더해 5억5,300만원이었다. 토지임대부 분양제를 대입할 경우 수요자는 2억2,000만원에 입주가 가능하며 이후 3억3,000만원의 보증금을 맡기거나 월 153만원의 임대료를 분납하면 된다.
이 같은 점을 감안하면, 현재 아파트 분양가의 절반 이하 가격에 입주가 가능해진다. 문제는 토지임대료다. 서민들에게 월 200만원에 가까운 토지 임대료는 상당한 부담이기 때문이다.
토지임대부 분양제도를 처음 들고 나왔던 한나라당 홍준표 의원측은 임대료 부담도 훨씬 더 낮출 수 있다는 입장이다. 전제 조건은 용적률을 400%까지 올리고 건축비용에 사업자 수익을 포함시킨 뒤 이를 땅값 보전용 자금으로 활용한다는 것.
홍 의원은 3만평의 대지에 400%의 용적률을 적용시켜 34평형 아파트만을 지을 경우를 계산했다. 건축비용으로는 순수 건축비 350만원과 사업자 수익 150만원을 더해 평당 500만원, 땅값으로는 평당 1,000만원을 설정했다. 400% 용적률로 3만평 대지에 들어설 수 있는 34평형 가구수는 3,500가구다.
이 경우 전체 토지비용은 3,000억원이지만 건축비용에 포함된 사업자 수익 1,785억원(150만원*34평형*3,500가구)으로 땅값을 보전할 경우 입주자들은 1,215억원만 부담하면 된다는 게 홍 의원측의 주장이다. 이 경우 각 가구에 돌아가는 토지비용은 3,471만원으로 낮아지고 큰 부담없이 일시금 예치하거나 월 17만원씩 분납하면 된다.
박진석 기자 jseok@hk.co.kr
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