2주택 소유자인 김씨(63세). 이번에 내야 할 종합부동산세와 이미 낸 재산세를 합쳐 보유세가 무려 800만원을 넘는다. 내년부터는 팔 때도 세부담이 만만찮을 것이라고 들었다. 어떻게 해야 중과세를 벗어날 수 있을까. 요즘 이런 고민을 하는 사람들이 부쩍 늘었다.
올해는 주택 공시가격의 70%에 종합부동산세를 물린다. 내년에는 올해 주택 시세 상승분이 대폭 반영돼 주택 공시가격이 대폭 오를 것이다. 또한 내년부터는 주택 공시가격의 80%(2008년 90%, 2009년 100%)에 종합부동산세를 물린다. 보유세 부담이 가계에 큰 부담이 될 것이 분명하다.
이와 함께 내년부터는 2주택 소유자가 1주택을 팔 때 시세차익의 50%(주민세 5% 별도)를 양도소득세로 내야 한다. 게다가 집을 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 공제해주던 장기보유특별공제도 받지 못한다.
만약 김씨가 2채 중 1채(현재 시세 3억 9,000만원, 실제 취득가 2억 6,000만원, 6년간 소유, 전세보증금 2억원)를 올해 처분한다면 2,500만원의 세금을 내야 한다. 반면에 내년 이후에 현재 시세와 동일한 가격에 처분하면 무려 6,000만원의 세금을 울며 겨자 먹기로 내야 한다. 내년에 지금 시세보다 최소한 7,000만원 이상 오르지 않으면 무조건 손해 보는 것이다.
여기서 똑똑한 세테크를 위해 2가지 제안을 하고 싶다. 첫째, 향후 시세 상승가능성이 낮은 주택이 있다면 과감히 올해 정리하라는 것이다. 주의할 점은 잔금을 받은 날 또는 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날을 처분일로 보므로 그 날이 올해를 넘기면 말짱 도루묵이다.
둘째, 충분한 시세 상승가능성을 노릴 수 있는 주택이라면 독립된 생계능력을 가진 별거 자녀(기혼이거나 만 30세 이상이거나 소득이 발생하는 자녀)에게 채무(전세채무, 대출 등)를 낀 증여를 하라는 것이다.
김씨가 전세를 줬던 주택을 자녀에게 부담부 증여한다면 자녀는 2,700만원의 증여세와 취ㆍ등록세를 내면 된다. 한편, 김씨는 세입자에게 갚을 전세보증금을 자녀에게 떠넘기게 되므로 1,000만원의 양도소득세와 주민세를 내야 한다.
증여 후에는 김씨도 1주택자, 자녀도 1주택자가 된다. 따라서 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주만 하면 각각 실제 양도가액으로 6억원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주의할 점은 자녀가 내야 할 세금뿐만 아니라 전세보증금도 자녀의 몫이라는 것이다. 자금 능력이 되는 김씨가 자녀를 대신해 내 줄 경우에는 이 또한 증여에 해당돼 세금추징을 당할 수 있다.
부담부 증여는 올해가 마지막이다. 왜냐하면 부담부 증여할 때의 양도세 부담이 내년부터는 급속히 늘어나기 때문이다. 부담부 증여를 하려면 반드시 12월 이전에 증여등기를 하고 자녀에게 채무 승계해야 한다는 사실을 잊지 말아야 한다.
신한은행 PB지원실 세무사 박상철
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