어느덧 금년 한 해가 저물고 있다. 금년만큼 부동산 가격이 우리 국민들에게 많은 허탈감과 동시에 허황된 신기루를 만들어준 때도 드문 것 같다. 우리 역사를 돌이켜보면 과거 강남 개발과 함께 '복부인' '부동산 투기'라는 용어들이 한때 나돌았지만 그것은 특정지역의 소수계층에 그치는 현상이었다.
● 온 국민을 후발투기꾼 세력화
IMF 구제금융을 받던 경제위기 하에서는 부동산이 처치 곤란한 애물단지가 되기도 하였다. 그런데 IMF 구제금융 경제위기로부터 불과 10년도 못 되어 최근 몇 년간 전국이 부동산 광란에 들떠 있다.
정부가 부동산 가격을 잡으려 할 때마다 내놓은 정책이 하나같이 잘못되었다는 의견에도 공감하지만, 먼저 그보다 앞서 부동산 가격을 올리는 주택개발사업의 구조를 살펴볼 필요가 있다고 생각한다.
최근의 부동산 가격 폭등의 시발점은 강남 재개발이었다. 그런데 엄밀히 말해 강남 재개발 그 자체가 문제가 아니라, 우리의 왜곡된 재개발 구조가 모든 국민들을 투기꾼 내지는 허탈감에 사로잡힌 후발투기꾼 세력이 되도록 만든 것 같다.
즉, 재개발만 이루어지면 기존의 부동산을 가지고 추가부담 없이 몇 배 가치의 부동산을 얻을 수 있다는 기대수익이 재개발 예정지 내에 위치한 부동산 가격 폭등을 불러 왔다.
문제는 이렇게 기존의 부동산 가격 폭등이 일어나자 그 가격은 곧 재개발 사업의 수익성에 타격을 준 것이다. 재개발 사업자로서는 분양가를 높이 책정함으로써 이러한 문제를 해결하려 하였으나, 그렇게 되자 이번에는 개발 대상지역 인근의 부동산 가격까지 동반상승하는 효과를 불러 일으켰다.
부동산 전문가가 아닌 필자로서는 부동산 가격에 대한 분석 자체가 매우 조심스러운 일이지만, 이러한 현상은 이른바 계속적인 가격 상승이라는 에스컬레이터 효과를 가져온 것으로 보인다.
그런데 이처럼 호가가 계속 올라가는 과정에서 한 가지 간과할 수 없는 점이 있는 것 같다. 호가를 계속 올린다고 해서 언제까지나 실제 거래가 그대로 이루어질 수만은 없다. 거래는 매도인과 매수인의 의사 합치가 있어야만 가능하다.
더욱 중요한 것은 매수인의 구매능력이 있어야 한다. 필자의 생각으로는 도시근로자 평균 임금수준으로 생활하면서 10년 내지 20년 이상 열심히 저축해서 국민주택 규모 이하의 주택을 구입할 수 없다면 주택을 아무리 많이 지어도 더 이상 수요 증대를 기대할 수 없을 것 같다.
나아가 국민주택 규모 이하의 주택부터 활발히 거래가 이루어져야 이를 바탕으로 중대형 규모의 주택 거래가 이루어진다는 것은 두말 할 나위도 없다.
요즘 이처럼 부동산 가격이 폭등하자 정부와 야당은 각기 나름대로의 부동산 정책을 밝힌 바 있다. 신규 공급이 필요한 장소에 대한 시각의 차이는 있지만, 이들 정책의 공통점은 하나같이 부동산 공급을 늘리겠다는 것으로 보인다.
필자 역시 수요 공급에 따라 가격이 결정되는 시장원리 하에서 공급을 늘리는 정책은 가격 안정을 위해 합당하다고 생각한다. 그런데 이와 동시에 주택개발사업에서의 공급가격 결정과정을 한 번 더 살펴볼 필요가 있다고 생각한다.
● '적정가 신규공급' 신뢰 주는 정책을
정부의 분양가 감액 발표도 있었지만 여전히 현재의 분양가격은 도시근로자들이 감당하기에 너무 고액으로 보인다. 지금 서민들은 집이 없어서 집을 못 사는 것이 아니다. 비싼 대금을 지불할 능력이 없는 것이다.
과중한 세금 부과와 새로운 주택공급계획이 발표되고 있음에도 부동산 가격이 계속 오른다는 것은 과중한 세금과 주택 추가공급만으로는 완전한 해결책이 될 수 없음을 반증하는 듯하다.
보다 근본적으로는 어느 누구라도 국민주택 규모 이하의 주택 정도는 언제든지 적절한 가격으로 신규 공급받을 수 있다는 믿음을 주는 것이 필요하다고 생각한다.
최윤희ㆍ건국대 법대 교수
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