11ㆍ15 부동산 안정화 방안이 효과를 보기 위해서는 여러 부문에 걸쳐 보완이 필요하다. 최근 들어 강북 및 수도권 지역의 서민층 대상 주택가격도 급등하고 있다. 주요 원인은 주택정책 불신 및 서민층의 불안심리 확대다. 9월 들어 전세물건 부족으로 중소형주택 매매가격이 상승하기 시작했고, 이어서 은평뉴타운의 고분양가 논란이 제기됐다.
공공의 고가 분양에 서민들은 향후 주택가격이 대폭 상승할 것으로 인지하고 대거 주택 매입에 나섰다. 가격상승 기대로 인한 매물 축소로 가격은 급상승하였으며, 수요자 불안심리는 확대되었다.
● 주택가격 안정, 사회적 비용 초래
안정화 방안으로 신도시 공급 확대 등 주택공급물량 확대 방안이 제시됐다. 수요자의 구매행위를 정부정책을 믿고 최소한 3~5년 뒤로 연기하도록 유도하기 위해서는 정책에 대한 신뢰 회복이 중요하다.
지금처럼 막연하게 주택 몇 가구가 추가 공급된다는 식으로는 신뢰 회복이 어렵다. 후분양제 적용에 따른 주택공급시기 혼란, 금융감독당국의 대출 지도로 인한 주택담보대출 일시 중단 등의 소동은 수요자의 신뢰를 더욱 악화시킨다.
정부당국간 협의를 거쳐 교통 및 학교시설 등 사회간접자본을 포함한 세부 추진사항들을 명백히 제시하고, 이 방안이 큰 변화없이 지속적으로 추진된다는 점을 수요자에게 인지시켜야 한다.
분양가격의 인하 방안도 제시됐다. 분양가 공개 적용 확대 등 분양가격 규제방법의 채택이 거론되고 있다. 주택재고 20~30만 가구 주택시장에 2,000~3,000의 신규주택을 시중가격보다 20% 낮은 분양가에 공급한다고 기존 주택의 가격이 하락하지 않는다. 최초 분양자에게 거액의 자산이득을 제공하며, 청약경쟁 과열이 예상된다.
한편 주택 생산의 축소로 계획된 주택공급량을 달성 못할 가능성이 크며, 주택가격 안정화 목표 달성을 할 수 없게 된다. 인위적으로 빠른 시기 내에 주택가격 안정을 기하다가 오히려 사회적 비용만 더 많이 발생시키게 된 것이다. 안정화 달성 기간 동안 높은 주택가격으로 인한 비용은 안정화를 위한 사회적 비용이다.
이번 방안에는 버블세븐 지역에 대한 대책이 빠져 있다. 강남 대체주택의 공급은 상당히 제한될 것이다. 강남 대체주택으로 기획공급한 은평뉴타운의 고분양가 논란은 신도시를 포함해서 공영개발에 의한 강남 대체주택의 공급을 어렵게 만들었기 때문이다.
한편 이 지역에 대한 수요는 전국적인 바, 지속적 주택가격 불안이 예견된다. 이의 해소방법은 재건축 완화 이외는 없다. 재건축이 완화되면, 재건축 대상 주택가격은 상승할 것이다.
그러나 몇년간의 공급 스케줄을 제시하여 꾸준하게 공급이 이루어진다는 점을 수요자에게 인식시키면, 가격은 점차 안정화될 것이다. 그동안의 높은 재건축주택 가격은 안정화를 찾아가기 위하여 지불되는 사회적 비용이다.
● 점심값 줄이는 것이 정부의 할 일
주택은 다른 재화와 달리 공급에 상당기간이 소요되는 재화이다. 높아진 주택가격을 빠른 시일 내에 안정시키기 위하여 반시장적 정책을 시행하면, 많은 사회적 비용이 발생한다. 시장 기능을 통한 주택가격 안정에는 주택재화 특성상 상당기간이 소요되며, 이 과정에 비용이 초래된다.
이는 사회가 감수하여야 할 비용이다. 세상에 공짜 점심은 없기 때문이다. 그렇지만 점심 비용을 국민에게 인지시키고 축소시키는 것은 정부의 역할이다.
이상한ㆍ한성대 경제학과 교수
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