Q> 경기 성남에 시가 8억원의 다가구 주택을 임대하고 있고, 시흥에는 아내 명의로 3억원 짜리 미분양 아파트 한 채를 분양 받아 월세를 놓고 그 수입으로 노후를 보내고 있습니다. 종합부동산세 신고기한이 다가와 걱정입니다. 올해부터 6억원이 넘으면 과세 대상이 된다고 하는데, 종합부동산세를 적게 내는 방법은 없을까요?
A> 문의자의 경우 지난해는 종부세 대상이 아니기 때문에 재산세만 내면 됐지만, 올해부터는 개정된 세법규정에 따라 종부세 대상이 됩니다. 과세 기준금액이 공시가격 9억원에서 6억원으로 인하됐고, 이전에는 개인별로 합산하던 것을 올해부터는 세대별로 합산 과세하는 규정이 신설돼 부인 명의 부동산도 합쳐 과세하기 때문입니다.
이에 따라 주택가격 11억원에서 6억원을 차감한 5억원에 대해 종부세 354만원(농어촌특별세 포함, 국세청 조견표 인용)을 12월 15일까지 납부해야 합니다.
그러나 종부세 과세대상에서 제외는 주택도 있기 때문에 관련 규정을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 종부세는 보유세로서 지방세인 재산세 규정을 원용하고 있으나, 과세대상에서 제외되는 합산배제주택을 별도로 규정해 임대주택, 사원용주택, 기숙사 등에 대한 세제지원을 하고 있습니다.
합산배제되는 임대주택의 경우 새로 지은 주택을 사 임대하는 건설임대주택, 기존 주택을 사들여 임대하는 매입임대주택, 기존임대주택사업자로 등록된 경우 등에 따라 적용 기준이 조금씩 다릅니다. 일반인들이 가장 많이 보유하고 있는 매입임대주택의 경우에는 동일 시ㆍ도에 소재한 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하 5채 이상(주택가격 3억원 이상)을 임대하는 사업자로 등록하고 10년 이상 임대하는 경우 종부세 대상에서 제외됩니다.
지방자치단체에 임대사업자 등록을 하려면 5채 이상을 보유해야 하기 때문에 문의자의 경우 보유한 주택이 2채 밖에 되지 않아 종부세 대상이 되는 것입니다.
하지만 다가구주택의 경우는 사정이 조금 다릅니다. 주택임대사업을 위해 다가구주택을 보유한 사람이라면 본인이 보유한 주택의 규모, 가액 등을 꼼꼼히 따져보면 충분히 절세할 수 있는 방법이 있습니다.
다가구주택은 1구(출입문)를 1가구로 보아 합산배제 규정을 적용하고 있으며 호수요건(5채)을 충족시키지 못해 지방자치단체에 임대사업자등록을 할 수 없어도 세무서에 사업자등록을 하면 임대사업자에 해당하는 것으로 보아 합산배제 요건을 적용합니다. 즉 한 다가구주택이 5가구 이상이 거주할 수 있는 건축물이라면, 지방자치단체에 임대사업자등록을 할 수는 없지만 세무서에 사업자등록을 할 경우 5채에 해당되는 것으로 간주돼 종부세 대상에서 제외될 수 있습니다. 또 다가구 주택을 포함한 주택을 임대하는 경우에도 마찬가지로 다가구주택이 4가구에다 아파트 한 채를 보유하고 있다면 5채로 간주되는 것입니다.
문의자의 경우 보유하신 다가구주택이 4가구 이상 거주할 수 있는 건축물에 해당된다면 총 5가구 이상을 임대하는 것이기 때문에 세무서에 사업자등록만 하면 종부세 부과대상에서 제외될 수 있습니다.
하지만, 이 경우에도 물론 까다로운 합산배제 요건을 충족하여야 하며, 무엇보다 과세기준일(6월 1일) 현재 세무서에 사업자등록을 마쳐야 하기 때문에 올해는 어쩔 수 없이 종부세를 납부하여야 한다.
정리=송용창기자 hermeet@hk.co.kr도움말= 우리은행 PB사업단 세무컨설턴트 금두희 차장 kdh6905@wooribank.com
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0