참여정부의 사실상 마지막 부동산 처방이 될 ‘11ㆍ3 후속 대책’의 윤곽이 구체화하고 있다.
15일로 예정된 정부의 대책은 용적률 상향조정을 통한 분양가 인하 유도, 신도시 아파트 공급확대, 부동산 담보대출 규제 강화를 통한 시중 과잉 유동성 흡수 등 3대 핵심 방안에 초점이 맞춰지고 있다.
용적률, 분양가 어떻게 조정할까 분양가의 경우 정부가 지금보다 20~30%를 낮춘다는 가이드라인을 밝힌 상태다. 이를 위해 용적률 20~30% 상향조정, 택지공급 가격의 산정방식 변경, 기반시설 설치비용의 10~20%를 나랏돈에서 지원하는 방안이 검토되고 있다. 시장에서는 이 방안들이 모두 도입되면 현재 150% 안팎인 신도시의 용적률이 200% 안팎으로 올라가면서 공공아파트 분양가가 평당 700만~1,000만원으로 대폭 낮아질 것으로 내다보고 있다.
공급은 얼마나 늘어나나 용적률 상향조정을 통해 아파트 층수를 높이고, 공급량도 대폭 늘리겠다는 게 정부 방침이다. 정부는 이를 위해 내년 하반기부터 2009년 하반기까지 공급이 예정돼 있는 6개 신도시인 서울 송파, 김포, 양주, 평택, 검단, 파주 운정3지구의 인구밀도를 상향 조정하는 방식을 검토중이다.
이들 신도시의 ㏊당 인구밀도를 50명씩 상향 조정할 경우 공급 가능한 주택수는 ▦송파가 4만6,000가구에서 6만가구 ▦김포가 5만3,000가구에서 7만4,000가구 ▦파주 운정3지구가 2만8,000가구에서 4만1,000가구로 각각 늘어나게 된다. 또 ▦양주는 2만6,500가구에서 3만7,000가구 ▦평택은 6만3,000가구에서 9만8,000가구 ▦검단은 5만6,000가구에서 7만6,000가구로 확대된다. 기존의 27만2,000여가구에서 38만6,000가구로 대폭 늘어나 최대 11만4,000가구가 더 공급될 수 있는 여지가 생긴다.
금융규제 강도 금융규제 강화 방안은 당초 예상보다 그 수위가 낮아질 것으로 보인다. 정부는 총부채상환비율(DTIㆍ소득 대비 대출원리금 비율) 적용 대상을 투기지역 내 6억원 초과 고가 아파트에서 비투기지역을 포함한 3억원 초과 아파트로 확대하는 방안을 검토해왔다. DTI 비율도 40%에서 30%로 낮추고, 담보인정비율(LTVㆍ주택시가 대비 대출액 비율)을 낮추는 방안도 검토선상에 올랐다.
특히 DTI 적용대상 확대 방안은 수도권과 지방 대도시의 상당수 아파트들을 규제 대상에 포함시킬 수 있는 강력한 카드여서 커다란 관심을 모았다. 그러나 정부는 서민층과 실수요자들에 대한 피해 우려를 감안, DTI나 LTV 규제를 투기지역에 한해 소폭 강화하는 쪽으로 선회한 것으로 알려졌다.
민간아파트 분양가 제한 논란 분양가 상한제를 통해 민간아파트 분양가를 낮추려는 방안은 워낙 논란이 많아 도입 여부는 불투명한 상태다. 하지만 요동치는 수도권 집값을 잡기위해서는 이를 시행해야 한다는 주장이 적지 않다. 실제로 최근 서울 성수동에서 분양한 현대건설 힐스테이트는 대형 형평의 경우 분양가가 평당 3,200만원에 책정됐다.
정부의 각종 부동산 규제책을 비웃듯 민간아파트의 고분양가 행진은 지속되고 있는 셈이다. 시장에선 민간아파트 분양원가 공개 문제도 이미 공론에 붙여진 만큼, 분양가 상한제도 청와대의 강력한 의지에 의해 전격 도입될 가능성이 있다고 보고 있다.
그러나 업계는 분양가 규제와 관련, “시장경제 원칙에 어긋난다”며 강력 반발하고 있다. 이를 감안할 때, “민간아파트의 경우 택지 우선공급 등 인센티브 제공을 통해 업계가 자율적으로 도입하도록 유도해야 한다”는 온건론이 제기되고 있다.
실효성 있을까 시장에서는 용적률 상향조정을 통한 공급확대 방안에 대해 긍정적으로 보고 있다. 일각에선 용적률을 올려주면 주거여건 악화와 난개발을 우려하고 있다. 하지만 “지금은 주거의 질보다 공급확대가 우선”이라는 정부 관계자의 논리가 더 먹혀 들고 있는 상황이다. 분위기도 좋은 편이다. 11월초까지 이상급등 현상을 보였던 주택시장이 정부의 11ㆍ3 대책 발표 이후 소강 상태에 접어들었다는 점은 대책 실효성에 대한 기대감을 높이는 요인이다.
그러나 이 같은 현상을 11ㆍ3대책의 공으로 돌리기는 아직 이르다. 부동산 업계 관계자는 “최근의 관망세는 말 그대로 관망세일 뿐”이라며 “정부 대책이 확정 발표된 뒤 ‘미흡하다’는 인식이 확산되면 부동산가격은 언제라도 급등세로 바뀔 가능성이 높다”고 강조했다.
박진석 기자 jseok@hk.co.kr
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