Q. 조세를 중심으로 한 정부의 부동산정책 때문에 부동산을 보유하는 것도 부담되고 처분하려 해도 무거운 세금 때문에 걱정이 많습니다. 양도소득세를 줄이는 방법은 없을까요?
A. 양도소득세는 부동산을 언제 처분하느냐 하는 타이밍이 매우 중요합니다. 이번 양도소득세와 관련된 법도 다른 법과 마찬가지로 시행시기가 있습니다. 자신에게 불리하게 개정됐다면 새 법이 시행되기 전에 처분하고, 유리하게 바뀌었다면 시행 후에 처분하는 게 좋습니다. 거래시기와 세금과의 관계를 중심으로 몇 가지 유형으로 나눠 절세방법을 설명드리겠습니다.
1. 절세의 기본은 가능한 한 비과세나 공제ㆍ감면 요건을 갖추는 것입니다. 1세대 1주택 비과세나 8년 이상 자경농지 감면 같은 요건을 갖추지 못했다면 부동산을 양도하기 전에 매수자와 잔금 및 등기조건 등을 협의해서 세법에서 정하는 각종 감면요건(보유기간 등)을 충족시키는 것이 좋습니다.
2. 불리한 세율이 적용되기 전에 처분하는 것이 유리합니다. 2주택 소유자에 대해 올 해까지는 36%의 누진세율을 적용하지만 내년부터는 50%의 단일 세율을 적용합니다. 2주택 소유자가 과세표준 1억원 짜리 부동산을 내년에 팔면 약 5,000만원의 세금을 내야 하지만 올 해 처분하면 36% 세율에 1,170만원의 누진공제까지 받아 약 2,400만원만 내면 됩니다. 2,500만원 이상의 절세가 가능합니다.
3. 거래 시기를 조정하면 보유세를 절세할 수 있습니다. 보유세(재산세 및 종합부동산세)의 과세기준일은 매년 6월1일입니다. 6월1일 현재 부동산을 가진 사람은 그 해의 보유세를 내게 됩니다. 따라서 부동산을 취득하려는 사람은 6월1일 이후에, 팔려는 사람은 6월1일 이전에 거래하는 것이 좋습니다.
4. 어떤 주택을 먼저 양도해야 할지 고민해야 합니다. 3주택을 보유한 상태에서 먼저 양도하는 주택은 세법상 장기보유특별공제를 받지 못하고 60%의 세율을 적용 받아 세금부담이 큽니다. 이런 경우에는 3개 주택중 어떤 주택의 양도차익이 가장 작은 지를 따져 그 주택을 먼저 양도하면 됩니다. 그 다음 남은 2주택을 처분할 때에는 중과규정 적용을 피할 수 있어 세부담이 줄어듭니다.
5. 양도와 취득이 겹치는 경우에는 양도부터 먼저 하는 것이 좋습니다. 2주택 보유자가 주택 한 채를 팔고 새로 주택 한 채를 살 경우 새 주택을 먼저 취득해서 3주택이 되면 중과규정이 적용될 수 있으므로 가진 주택을 먼저 양도해 1주택이 된 상태에서 새로운 주택을 취득하는 것이 양도소득세를 줄이는 방법입니다.
6. 기준시가가 오르기 전에 처분하는 것이 유리합니다. 실거래가로 과세하는 투기지역과 달리 비투기지역 부동산은 기준시가를 과세 기준으로 삼습니다. 만약 기준시가가 꾸준히 상승하고 있다면 새 기준시가가 고시되기 전에 양도 또는 증여하는 것이 절세방법입니다. 반대로 기준시가 하락이 예상되는 경우에는 그 시기를 늦춥니다.
7. 때로는 증여도 생각해 볼만 합니다. 경우에 따라서는 차익에 대해 과세하는 양도보다 재산가액에 대해 과세하는 증여가 세부담이 적을 때가 있습니다. 양도소득세 과세표준은 8,000만원만 넘어도 최고세율인 36%(주민세 포함시 39.6%)가 적용되지만 증여의 경우 10억원 이상이 돼야 40%를 적용 받기 때문입니다. 세금부담 때문에 원하지 않는 양도를 하려 한다면 세금을 줄이면서 일찌감치 자녀에게 증여하는 방법도 고려해볼 만 합니다.
일반인이 이 같은 조건을 일일이 알기는 어려운 만큼 처분 전에 전문가와 상의하는 것이 중요합니다.
정리= 김용식기자 jawohl@hk.co.kr도움말= 우리은행 PB사업단 권오조 차장 ojk_@wooribank.com
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