지난 10년간 거품붕괴로 혹독한 시련(잃어버린 10년)을 겪었던 일본은 최근 우리나라의 상황과 유사점이 많아 향후 정책운용에 반면교사가 되고 있다는 게 전문가들의 지적이다. 부동산 가격 급등의 배경과 외형적 형태가 비슷하기 때문이다.
일본은 엔화를 대폭 절상하기로 한 1985년 플라자 합의 이후 86년 1월에서 87년 2월 사이에 5%였던 금리를 2.5%로 내려 초저금리 시대에 돌입했다. 이 때부터 은행들은 경쟁적으로 부동산 대출을 확대해 돈이 부동산 시장으로 몰려 들었다. 87년 한해 도쿄의 지가상승률은 무려 68.8%에 달하는 등 86~90년에 6대 도시 땅값은 3배나 급등했다.
대도시의 지가 급등은 급기야 지방도시로 확산됐다. 다급한 정부는 금리를 2배(2.5%→6%) 이상 올리고 ‘부동산 관련 융자의 총량규제 제도’를 도입하는 등 달아오른 시장을 안정시키기위한 극약 처방을 내렸지만, 이미 늦었다.
부동산 거품이 꺼진 일본은 이후 ‘10년 장기 불황’의 늪에 빠져 허우적댔다. 버블이 붕괴된 91년 이후 10년 동안 주택지는 최고 60%, 상업지는 80% 폭락했다. 금융권의 부실채권도 급증해 94년 10조엔, 95년에 30조엔에 달했다.
일본과 한국의 부동산시장에서 가장 닮은 것은 시장 참가자들이 ‘부동산 불패신화’를 믿고 있다는 점. 일본의 경우 버블 직전까지 거품의 존재를 부정하는 견해가 일반적이었다. 부동산 가격 급등의 외형적 형태도 수도권 핵심지역에서 출발해 점차 지방으로 확산되는 추세라는 점도 비슷하다.
우리는 강남에서 출발해 서울, 수도권을 거쳐 지방으로, 일본은 도쿄 도심에서 시작해 지방으로 전이됐다. 다만 일본은 대도시의 오피스 가격이 주도했고, 한국은 서울 일부지역의 아파트 가격이 버블을 주도하고 있는 점이 다르다.
저금리 하에서 부동산 대출이 늘고 있는 것도 비슷하다. 시장 참여자들이 버블 붕괴를 믿지 않는 바람에 정책이 실기한 것도 공통점이다. 일본 정부는 거품이 꺼지기 직전에서야 뒤늦게 부동산 거래를 총체적으로 규제하는 금리 인상 및 통화 긴축 등의 종합대책을 내놓아 부동산시장을 연착륙시키는데 실패했다는 비판을 받았다.
김 혁기자 hyukk@hk.co.kr
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