"허점을 찾아라."(예비 대출자) "나오는 족족 막는다."(감독당국)
3ㆍ30 부동산 대책으로 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있는 금액이 격감함에 따라 금융기관에서 더 많은 돈을 빌리려는 사람과 감독당국의 머리싸움이 치열하다. 예비 대출자들은 당국의 규제를 정면으로 어기지 않으면서 대출액수를 늘릴 수 있는 묘안을 계속 짜내고 있지만 그 때마다 당국은 쫓아다니며 막는 형국이다.
올 초만 해도 서울 강북의 단독주택에서 '강남 입성'의 단꿈을 꾸던 회사원 K씨는 최근까지 곤욕을 치렀다. 봐두었던 강남의 아파트에 가계약금 1,000만원까지 걸은 상태에서 규제방안이 발표돼 당초 예상했던 대출 규모가 확 줄어들었다.
살던 단독주택을 담보로 별도 대출을 받아 새 집주인에게 승계하려 했으나 이마저도 규제 대상에 포함돼 포기한 그는 수소문 끝에 모 상호저축은행에서 3개월짜리 단기 대출을 받아 집을 사 등기를 했다. 그는 "등기 후 3개월이 넘으면 은행에서 돈을 빌려 기존 대출을 갚아도 규제를 피할 수 있다는 귀띔을 믿고 샀지만 감독당국의 분위기가 심상치 않아 불안하다"고 말했다.
3ㆍ30 대책의 핵심은 소득 가운데 빚 갚는 돈이 40%를 넘지 않도록 대출규모를 제한한다는 것. 연소득 5,000만원인 사람이 6억원 짜리 아파트를 살 때 종전에는 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 2억4,000만원을 빌릴 수 있었지만 총부채상환비율(DTI) 40%까지 적용하면 2,000만원 밖에 못 빌리는 상황이 됐다.
처음 나왔던 '묘안'은 장기대출. 대출기간이 늘어나면 한도도 커지는 DTI의 특성을 이용, 20년, 30년 만기로 하면 돈을 더 빌릴 수 있다는 방법이었다. 하지만 금융감독원은 지난달 중순 금융기관에 '20년 넘는 주택담보대출은 변동금리로 내주지 말라'는 업무지침을 내려 사실상 장기대출을 봉쇄했다.
다음으로 대출자들이 '소유권 등기 후 3개월 이내 대출에만 DTI를 적용한다'는 규정을 피해 3개월 후 대출을 노리자 "DTI 적용 회피 목적으로 판단되면 DTI 요건을 부과하겠다. 은행은 물론, 제2금융권에도 모두 적용해 감독을 강화하겠다"고 엄포를 놓았다.
최근 '시장의 대안'은 금감원의 감독 범위 밖인 캐피털 사로 옮겨가는 중이다. 아파트 값의 50% 이상을 연 6~7%대 금리로 빌려주는 상품이 등장하면서 대출문의가 쇄도한다는 것. 하지만 금감원 관계자는 "캐피털 업계의 대출잔액도 매일 점검중"이라며 "문제가 있으면 언제라도 규제대상에 포함시킬 수 있다"고 의지를 불태웠다.
김용식 기자 jawohl@hk.co.kr
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