부동산 가격이 급상승하고 정부에서 보유ㆍ양도세 등 각종 규제를 강화하면서 부동산에 직접 투자를 하는 것이 갈수록 부담스러워지고 있다. 이런 때일수록 개인이 위험부담을 덜기 위해서는 부동산이든 주식이든 직접 투자보다는 간접적으로 투자하는 방법을 찾아야 한다.
부동산 간접투자는 법령과 자산운용 방법에 따라 리츠(REITs), 부동산펀드 등으로 구분된다.
리츠는 상법상 주식회사로 투자자(발기인)에게 주식발행을 통해 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권 등에 투자하고 그 운용수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자방식을 말한다. 리츠의 장점은 부동산 운용으로 매년 안정된 수익을 확보할 수 있고 또 주식 매매를 통해 시세차익을 얻을 수 있다는 것이다.
부동산펀드는 다수의 투자자로부터 모은 자금을 자산운용사가 각종 부동산 개발사업, 수익형 부동산, 프로젝트 파이낸싱 등에 투자, 운용해 그 수익을 배당해 주는 부동산 간접투자상품이다. 최근 은행에서 판매 중인 부동산 간접투자상품은 대부분 부동산펀드 상품이다.
부동산펀드는 상대적으로 가격변화가 크지 않은 실물 자산에 투자함으로써 주식이나 채권 투자보다는 안전한 간접투자상품이지만, 투자기간이 3년 이상으로 중도 환매가 금지되므로 여유자금으로 투자하는 게 좋다.
최근에는 부동산가격 상승으로 부동산펀드에 편입할 물건이 많지 않은 상황에서 자산운용사가 경쟁적으로 상품을 출시하다 보니 경쟁력이 떨어지는 펀드도 적지 않으니 유의해야 한다.
우선 부동산펀드는 실적배당상품으로 투자원금이 보장되지 않는다. 투자대상이 무엇인지 반드시 점검해야 하며 해당 사업의 리스크를 고려하여 투자금액 및 투자기간을 결정해야 한다.
개발사업에 투자하는 경우, 해당 프로젝트의 사업성, 시행사 재무능력, 시공사의 시공능력 및 보증현황, 자산운용사의 자산운용능력 등도 염두에 두어야 한다.
수익형 부동산에 투자하는 경우에는 무엇보다 입지가 최우선이다. 그리고 매입가격, 주변 임대료와의 비교 우위, 부동산 시장전망 등을 살펴보아야 할 것이다.
개인 투자자 입장에서 이를 모두 분석해 투자하기는 쉽지 않기 때문에 자산운용사가 부동산펀드상품을 전문적으로 출시하는 곳인지를 보고 자산운용 담당자 인원 및 이력을 확인하면 보다 쉽게 투자여부를 판단할 수 있을 것이다.
신한PB 이남수 부동산재테크팀장
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