판교 신도시 당첨자 발표(4일)가 눈 앞에 다가왔지만 자금 여유가 없는 서민들은 막상 당첨이 되어도 분양대금 치를 일이 걱정이다.
전문가들은 “이번에 분양되는 20~30평 저평형 대는 분양가가 6억원 이하여서 그나마 대출조건이 좋은 편”이라면서도 “어느정도 목돈이 없이 달려들었다가는 막판 중도금이나 잔금을 치를 때 낭패를 볼 수 있다”고 충고한다.
우선 20%의 계약금은 대출대상이 아니어서 미리 마련해 두는 게 중요하다.
중도금(60%)의 경우 판교는 투기지역이어서 시중은행 대출이 담보인정비율(LTV) 한도에 걸려 분양가의 40%까지만 가능하다. 이는 건설사들이 금융기관과 계약을 맺고 대출을 알선해 주고 있다.
단, 이번 분양물량은 6억원 이하이므로 소유권등기 시점에 10년 이상 원리금분할상환 주택담보대출을 받으면 실수요자로 인정돼 LTV 한도가 60%까지 예외 적용되는 점을 노려볼 만 하다.
LTV 한도를 최대한 늘리고 싶다면 중도금 대출과 연계한 주택금융공사의 보금자리론(모기지론)이 좋다. 6억원 이하 주택을 대상으로 투기ㆍ비투기 지역을 가리지 않고 분양가의 70%까지 대출해 준다. 4억원 짜리 30평형 대 아파트라면 2억8,000만원까지 빌릴 수 있다.
중도금 대출 시에는 시중변동금리가 적용되고 입주 후 모기지론으로 전환하면 10년 만기 상품이 연 6.6%, 15년 6.7%, 20년 6.8%, 30년은 6.85%의 고정금리가 적용된다. 다만 시중은행 상품보다 금리가 높다는 게 흠이다.
분양가 3억원 미만인 20평형대를 노리는 부부 합산 연소득 3,000만원 이하인 사람은 생애최초주택자금대출이 유리하다. 최고 한도는 1억5,000만원이지만 실제 대출 가능한 돈의 규모가 분양가의 40% 미만이라는 점은 고려해야 한다.
나머지 잔금은 당첨시점부터 잔금 지금 시기까지 2년 반 이상의 여유가 있는 만큼 추후 발생하는 소득이나 현재 살고 있는 집의 전세금 등으로 조달할 수 있다.
김용식 기자 jawohl@hk.co.kr
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