재건축에서 생긴 개발이익의 최대 50%까지 환수하겠다는 정부의 재건축 개발이익환수 방안이 당초 알려졌던 것과 달리 강남 재건축 단지에 큰 영향을 주지 못할 것으로 보인다.
건설교통부는 당초 개발이익이 1억원인 경우 개발부담금이 약 1,600만원, 2억원이면 6,500만원, 3억원이면 1억1,500만원으로 예상했지만 정작 강남 재건축 단지에서 개발이익이 2억원이 넘는 단지는 그리 많지 않을 전망이다.
개발이익부담금 산정 시 공제 항목에 들어가는 개발 비용(임대ㆍ소형주택 의무건립 비용과 기반시설부담금 등)과 집값 상승분 비중이 높기 때문이다.
강남 재건축 단지들이 높은 가격 상승에도 불구하고 개발이익환수제 영향을 별로 받지 않게 되는 결정적인 이유는 정부가 ‘정상 집값 상승분’에 대한 함정에 빠졌기 때문이라는 지적이 제기되고 있다. 집값 상승에 대한 별도 기준이 없을 경우 최근 몇 년간 비정상적으로 급등한 가격 상승세가 자칫 정상적인 집값 상승분으로 반영될 수 있기 때문이다. 정부가 마련한 재건축 개발이익환수 방안에 실효성이 의심될 뿐 아니라, 정부가 그동안 문제시해온 강남 재건축 폭등을 스스로 인정하는 자가당착에 빠질 수 있는 대목이기도 하다.
실제로 부동산컨설팅업체 휴앤파트너스가 지난해 관리처분 인가를 받은 반포주공3단지를 시뮬레이션한 결과, 재건축 개발부담금을 전혀 내지 않아도 되는 것으로 나타났다. 이 아파트는 개발이익환수제 적용 시점인 올 8월 전인 지난해에 이미 관리처분을 마쳤기 때문에 재건축 개발부담금을 내지 않는다. 다만 실제 개발이익환수가 어느 정도 되는지 가늠해보기 위한 계산이다.
반포주공3단지는 2003년 7월 도시 및 주거환경정비법 시행 전에 조합설립인가를 받아 개발부담금 산정 시점인 ‘추진위원회 설립’ 단계가 없다. 따라서 조합설립인가(2003년 6월)부터 준공 때(2009년 3월 예정)까지 6년간의 개발이익을 산출해야 한다.
조합설립인가 당시 이 아파트 19평형의 시세를 5억5,000만원, 입주 시점에 이 평형대가 배정 받게 되는 35평형의 시세를 14억원(평당 4,000만원)으로 가정한다면 8억5,000만원의 차익이 생긴다. 여기서 공사비와 제세공과금 등 개발비용에 해당하는 조합원 추가 분담금(관리처분계획상) 3억9,800만원과 2009년 입주 때까지 정상 집값 상승분인 4억3,230만원(5억5,000만원×78.6%)을 빼면 조합원 당 순수 개발이익은 1,970만원에 불과하다. 따라서 재건축 개발이익 환수 대상(차익 3,000만원 초과)에서 제외된다. 이 때 정상 집값 상승률로 계산한 ‘78.6%’는 2003년 6월부터 올 2월까지 국민은행이 조사한 서초구 집값 상승률이 39.4%인 것을 감안, 연 평균치인 13.1%씩 6년간 올랐다고 가정한 것이다.
휴앤파트너스 박순신 사장은 “개발부담금 산정에서 공제되는 개발비용과 집값 상승분이 커지면 실제 환수금액은 줄어들 수밖에 없다”며 “현재 반포3단지의 경우 가구 당 3,000만~5,000만원으로 추산되는 임대아파트 건립까지 포함할 경우 조합원의 개발이익은 이보다 더 낮아질 것”이라고 말했다.
전문가들은 “정상 집값 상승에 대한 기준을 해당 아파트로 할 경우 개발이익을 전혀 회수하지 못하는 허점이 있다”며 “전국 혹은 해당 시ㆍ군 주택가격 상승률을 기준으로 해야 정부가 당초 목표로 했던 개발이익이 환수될 수 있다”고 지적했다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0