정부여당이 내놓은 ‘3ㆍ30 대책’이 곳곳에서 허점을 드러내며 논란을 부르고 있다. 당장 소득 수준을 기준으로 한 주택 담보대출 제한 조치는 급여소득자에게 적지 않은 영향을 미치고 있다. 내 집 마련 단계에서 담보대출을 했다가 나중에 입주할 때 전세 반환금으로 변제해 온 관행을 위협하는 조치다.
미래의 자금수요에 대비하려는 사람들로 금융기관 대출창구가 크게 북적대는 것이 조금도 이상하지 않다. 부족한 자금을 미리 확보하든가, 부동산 담보대출보다 이자 부담이 큰 전세금 담보대출 등으로 돌아야 하기 때문에 금리부담만 커지게 돼 있다. 흔히 말하는 투기 세력의 돈줄은 이보다 훨씬 굵고 튼튼하다.
더욱이 부동산 전문기관의 모의실험은 핵심인 재건축아파트 개발이익 환수가 ‘체제 정합성’ 논란과는 별도로 실질적 의미를 갖지 못하는 것으로 나타났다. 한 모의실험에 따르면 조합설립 인가 당시와 입주할 때의 가격 차이가 9억원이 넘어도 조합원 추가부담금(개발비용)과 ‘정상 집값 상승분’에 거의 다 들어간다.
물론 ‘정상 집값 상승분’을 어떻게 잡느냐에 따라 크게 달라지고, 바로 그런 ‘고무줄 산정’ 가능성이 시장 분위기를 냉각시키리란 반론도 가능하다. 그러나 정부여당 관계자들이 은근히 내비치는 이런 태도야말로 문제 해결을 가로막는 진짜 문제다.
흔히 ‘풍선 효과’를 말하듯이 재건축 시장의 냉각은 결과적으로 장기적 공급부족 전망을 강화해 주변의 기존 아파트, 특히 새 아파트 가격을 밀어올린다. 투기목적의 가수요를 제외한 실수요나 자금력이 있는 유효수요만으로도 그럴 여력이 충분함은 이미 여러 차례 확인됐다. 그런 가격 상승이 재건축아파트의 미래가치를 끌어올리고, 결국에는 ‘정상 집값 상승분’으로 굳어진다.
수요 조이기 위주의 ‘3ㆍ30 대책’은 공급 확대가 병행돼야만 실효성을 가질 수 있다는 것이 시장의 가르침이다. 탁상공론에 매달려 이를 외면하면서 택할 수 있는 어떤 보완책도 미봉책일 뿐이다.
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0