개발이익환수제를 골자로 한 ‘3ㆍ30 대책’에 대한 허점과 논란거리가 잇따라 제기되고 있다.
일부 강남 재건축 단지들은 이번 대책에 대해 반발, 사업을 포기하거나 위헌 소송 등을 통한 정부와의 정면대결까지 준비하고 있어 향후 파장도 만만찮을 전망이다.
주무 부처인 건설교통부는 충분한 법률적 검토를 거친 만큼 시행에 별 큰 문제는 없을 것이라고 밝히고 있으나, 전문가들은 논란거리를 해결하지 못한 채 정부가 공청회 등 여론 수렴 없이 일사천리로 입법을 추진할 경우 위헌 및 민사소송이 줄을 이을 것으로 내다보고 있다.
우선 개발이익을 어떻게 정확히 산정할 수 있는가 하는 문제가 제기된다. 개발이익 산정은 각 사업 추진단계 시점의 기준시가를 기준으로 한다. 하지만 기준시가가 현실화된 것은 불과 2년 정도밖에 안된다. 그 이전에는 시세가 수억원하는 재건축 단지도 기준시가가 채 1억원이 안됐다.
이럴 경우 개발이익을 산정해야 하는 시점에 따라 개발이익이 오히려 과도하게 환수될 수 있는 여지가 있다. 개발이익 계산에 포함되는 ‘정상적인 집값 상승분’을 계산하기도 어렵다. 정부는 통계청 승인을 받은 국민은행의 시ㆍ군ㆍ구별 집값 상승률을 통해 근거 자료를 뽑겠다는 방침이다. 그러나 같은 구는 물론 같은 동 안에서도 집값이 천차만별인 게 현실이다.
개발이익에 대한 부담금을 누가 내야 하는가 하는 문제도 논란이 될 수 있다. 개발이익에 대한 부담금은 준공 시점에서 법인인 ‘재건축 조합’에 부과되고, 준공 당시 조합원 명부에 들어있는 조합원들이 분담해 내게 된다.
그러나 예컨대 사업초기부터 있던 조합원이 준공 전 조합원지위(분양권)를 거래한 경우에는 그동안의 시세차익을 본 기존 조합원은 개발이익에 대한 부담금을 한푼도 내지 않을 수 있다. 오히려 새로 지어진 아파트에 살기 위해 분양권을 산 수요자가 기존 조합원이 챙긴 시세차익에 대한 부담금까지 물어야 하는 불합리한 부분이 생길 수 있다.
개별 조합원에 대한 부담금 분담 비율도 정확히 산출하기 어려운 부분이 있다. 집값은 면적뿐 아니라 층과 향, 조망권 등에 따라서도 수천만원에서 수억원씩 차이가 나는 만큼 많게는 수천가구에 이르는 아파트 단지의 층ㆍ향에 따른 시세차익까지 감안해 공평하게 부과금을 결정하긴 어렵다는 얘기다. 현도컨설팀 임달호 사장은 “강남의 경우 같은 향과 조망권에 따라 1억~2억원의 시세차가 난다”면서 “대지지분을 기준으로 분담금을 공평하게 산출하기는 불가능하다”고 말했다.
이에 대해 건교부 관계자는 “졸속 법안이 되지 않도록 우려되는 부분들을 법안에 반영할 것”이라고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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