판교 신도시 분양이 이달말로 가까워지면서 실제 분양가가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 판교 신도시의 경우 전용면적 25.7평(33평형) 이하냐 아니면 이를 초과하느냐에 따라 분양가 산정 방법이 전혀 다른 만큼 주의해야 한다는 게 건교부와 전문가들 설명이다.
먼저 이달(9,420가구) 분양되는 전용면적 25.7평 이하 소형 주택은 분양가 상한제가 적용된다. 분양가 상한제란 업체들이 멋대로 분양가를 높여 부동산 시장을 불안하게 하는 것을 막기 위해 공공택지에선 정부가 기준이 될 만한 기본형 건축비를 고시, 그 이상 받지 못하도록 한 것이다.
건교부는 이에 따라 이미 지난해 전용 25.7평 이하 소형 주택 평당 기본형 건축비를 339만원으로 고시했다. 건교부는 8일 물가 상승률과 자재가 변동률 등을 감안, 이를 341만4,000원으로 소폭(0.2%) 조정했다.
이 기본형 건축비는 건물을 짓는 비용 즉 직접 공사비와 간접 공사비, 설계ㆍ감리비, 부대비용 등이 모두 포함된 것이다. 그러나 땅값이라고 할 수 있는 택지비와 가산비용(지하층 건축비, 발코니 확장비, 주민복지시설 설치비) 등은 제외돼 있다.
따라서 판교 25.7평 이하 소형 주택 평당 분양가는 기본형 건축비 341만원4,000원에 택지비 605만원과 가산비용 140만원 등을 더한 1,086만원4,000원이 될 것으로 보인다. 결국 33평형으로 보면 실질 분양가는 3억6,000만원이 되고 이 경우 인근 경기 성남시 분당구 서현동의 33평형 아파트가 현재 5억2,000만원임을 감안하면 1억6,000만원 수준의 시세 차익을 기대할 수 있다는 계산이 나온다.
그러나 8월(1만229가구)에 주로 분양되는 25.7평 초과 중대형 주택의 분양가 산정은 좀 더 복잡하다. 중대형 주택도 분양가 상한제가 적용되는 것은 소형 주택과 마찬가지이다.
이에 따라 이날 건교부는 공공택지 전용 25.7평 초과 중대형 주택의 기본형 평당 건축비 상한액을 45평형 15층 기준으로 368만원(기본 건축비 334만6,000원+부가세 10%)으로 고시한 뒤 다시 건설공사비지수를 반영, 369만원으로 발표했다.
여기에 평당 택지비 632만5,000원과 200만~300만원 정도의 가산비용 등을 합할 경우 평당 분양가는 1,200만~1,300만원이 될 것으로 보인다.
문제는 판교 25.7평 초과 중대형 주택엔 분양가 상한제 뿐 아니라 채권입찰제도 함께 시행된다는 것이다. 이는 분양가를 인근 주변시세의 90%까지 맞추기 위해 청약 희망자가 분양가와 시세 90%의 차액 만큼 채권을 사 할인토록 한 것이다.
이에 따라 분당의 동일 평형 시세를 8억원으로 볼 경우 실제 분양가는 7억2,000만원으로 맞춰지게 된다. 차액 부분인 1억3,500만~1억8,000만원은 채권을 사 할인(할인율 35% 기준)하는 방식으로 부담해야 하는 만큼 청약자가 써내야 할 채권 최고 입찰액은 결국 3억8,600만~5억4,000만원이 된다.
박일근기자 ikpark@hk.co.kr
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